Locaciones inmobiliarias en el nuevo Codigo Civil y Comercial y proceso de desalojo. Doctrina, jurisprudencia y modelo de contrato con las reformas introducidas por la Ley 27.551 AMIEL, Cecilia
Amiel, María Cecilia (prof. argentina): Locaciones inmobiliarias en el nuevo Código Civil y Comercial y proceso de desalojo. Doctrina, jurisprudencia y modelo de contrato con las reformas introducidas por la Ley 27.551. El régimen de locación en el código civil. El contrato de locación en el nuevo Código Civil. La protección del locatario en el nuevo Código. El plazo en el contrato de locación. El precio en las locaciones inmobiliarias. Efectos de la locación, obligaciones a cargo de las partes. El régimen de mejoras y sublocación del contrato de locación de cosas. Extinción de la locación de cosas: modos y efectos. El proceso de desalojo en el código procesal civil y comercial de la nación. El inicio del proceso e el régimen probatorio. El traslado de la demanda, la sentencia de desalojo. Normas de fondo sobre desalojo, cuestiones controvertidas. Las locaciones inmobiliarias con destino habitacional en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Modelo de contrato de locación de inmueble. Tercera edición. 2020. 330 pp. ISBN 978-9915-650-05-0.
INTRODUCCIÓN
El nuevo régimen de las locaciones inmobiliarias: las reformas introducidas por la ley 27.551
1. El dictado de la ley: desde su media sanción hasta su publicación definitiva......................... 1
2. Esquema normativo ......................................... 4
2.1. Artículo 1 de la ley 27.551. La cuestión del domicilio en el contrato de locación..... 4
2.2. La creación del “Programa Nacional de Alquiler Social”......................................... 6
2.3. Métodos alternativos de resolución de conflictos.................................................. 7
3. El dictado de normas protectorias frente a la pandemia.........................................................7
3.1. El decreto 320/2020 ................................ 8
Primera parte EL RÉGIMEN DE LA LOCACIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL
Capítulo I
LOCACIONES SOBRE IMMUEBLES. EVOLUCIÓN HISTÓRICA
1. Introducción ..................................................... 11
1.1. Principales leyes en materia locativa........ 12
1.2. Ámbito de aplicación. Una cuestión más que terminológica..................................... 18
1.3. El orden público en materia de locaciones inmobiliarias .......................... 22
Capítulo II
EL CONTRATO DE LOCACIÓN EN EL NUEVO CÓDIGO
1. Introducción ..................................................... 27
2. El concepto de locación en el nuevo Código ....... 28
3. El carácter “formal” del contrato de locación .... 31
4. Diferencias con otros contratos afines............... 34
4.1. Con la compraventa ................................ 34
4.2. Con la locación de servicios ..................... 35
4.3. Con la locación de obra............................ 36
4.4. Con el depósito ....................................... 36
4.5. Con el contrato servicio de caja de seguridad ................................................ 37
4.6. Con el garaje ........................................... 37
4.7. Con el comodato ...................................... 38
4.8. Con el leasing.......................................... 38
4.9. Con el hospedaje...................................... 39
4.10. Con el usufructo .................................... 39
5. Objeto de la locación ......................................... 40
5.1. Cosas presentes o futuras........................ 41
5.2. Cosas cuya tenencia esté dentro del comercio................................................... 42
5.3. Cosas determinadas o determinables, aunque sea en su especie ......................... 43
5.4. Contrato reglado por normas administrativas ........................................ 44
5.5. La locación de cosas ajenas ..................... 46
6. El precio en la locación ..................................... 46
7. El destino de la cosa locada .............................. 48
Capítulo III
LA PROTECCIÓN AL LOCATARIO EN EL NUEVO CÓDIGO
1. Introducción ..................................................... 51
1.1. Subsistencia de la locación ...................... 52
1.2. Protección del continuador de la locación .. 55
1.3. Facultades del representante .................. 57
1.4. Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida............................... 59
1.5. Protección de la locación con destino habitacional ................................ 61
Capítulo IV
EL PLAZO EN EL CONTRATO DE LOCACIÓN
1. El plazo en las locaciones ................................. 71
1.1. El plazo máximo ..................................... 71
1.2. Plazo mínimo .......................................... 75
Capítulo V
EL PRECIO EN LAS LOCACIONES INMOBILIARIAS
1. Introducción ..................................................... 85
2. El precio en las locaciones inmobiliarias. Reseña histórica............................................... 86
2.1. El precio en las locaciones urbanas. Ley 23.091................................................ 87
2.2. La ley 23.928 de Convertibilidad del austral. 89
2.3. Las cláusulas de ajuste............................ 95
2.4. Los alquileres escalonados ...................... 96
2.5. La declaración de la Emergencia: ley 25.561………………………………………………………….. 100
2.6. El precio en la locación inmobiliaria. Panorama actual...................................... 102
Capítulo VI
EFECTOS DE LA LOCACIÓN. OBLIGACIONES A CARGO DE LAS PARTES
1. Introducción ..................................................... 119
2. Obligaciones a cargo del locador........................ 120
2.1. Entregar la cosa....................................... 120
2.2. Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido....................................... 124
2.3. Pago de mejoras....................................... 133
2.4. Aceptar el pago del canon ........................ 133
2.5. Declarar el contrato ante la AFIP............. 135
3. Obligaciones a cargo del locatario ..................... 136
3.1 Prohibición de variar el destino................. 136
3.2. Obligación de conservar la cosa en buen estado.............................................. 140
3.3. Obligación de pagar el canon convenido... 148
3.4. Obligación de pagar cargas y contribuciones por la actividad................. 153
3.5. Obligación de restituir la cosa ................. 155
Capítulo VII
EL RÉGIMEN DE MEJORAS EN LA LOCACIÓN DE COSAS
1. Introducción ..................................................... 161
2. La regulación en el nuevo Código ..................... 162
2.1. Concepto y tipo de mejoras ...................... 164
2.2. Mejoras que el locatario puede realizar.... 165
2.3. Régimen de pago de las mejoras realizadas ................................................ 168
2.4. Sanciones en caso de incumplimiento...... 171
Capítulo VIII
CESIÓN Y SUBLOCACIÓN DEL CONTRATO DE LOCACIÓN DE COSAS
1. Introducción ..................................................... 173
2. La cesión del contrato ....................................... 173
2.1. La cesión en el Código de Vélez ................ 173
2.2. La regulación de la cesión en el nuevo Código...................................................... 175
2.3. Cesión y sublocación ............................... 176
Capítulo IX
EXTINCIÓN DE LA LOCACIÓN DE COSAS: MODOS Y EFECTOS
1. Extinción de las obligaciones............................. 185
1.1. Los modos de extinción específicos en el CCCN .............................................. 186
1.2. Frustración del uso o goce de la cosa....... 202
1.3. Efectos de la extinción............................. 203
Segunda parte
EL PROCESO DE DESALOJO EN EL CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
Capítulo I
GENERALIDADES SOBRE EL PROCESO DE DESALOJO
1. El desalojo. Concepto, alcances y objetivo.......... 217
2. Orígenes del proceso de desalojo. Carácter de la acción.................................................... 219
3. Evolución histórica ........................................... 220
3.1. La cuestión en el derecho nacional........... 220
3.2. El panorama actual................................. 222
4. Naturaleza del proceso de desalojo .................... 223
4.1. El carácter “sumario” del proceso ............ 223
5. Competencia ..................................................... 226
5.1. Competencia territorial ............................ 226
5.2. Competencia material.............................. 227
6. Legitimación ..................................................... 228
6.1. Legitimación activa.................................. 228
6.2. Legitimación pasiva................................. 232
Capítulo II
EL INICIO DEL PROCESO Y EL RÉGIMEN PROBATORIO
1. Intimación previa a la demanda por desalojo. .... 239
2. Denuncia de la existencia de sublocatarios u ocupantes .................................................... 243
3. Incorporaciones de la ley 25.488 ....................... 244
3.1. Reconocimiento judicial .......................... 245
3.2. Desocupación inmediata ......................... 246
4. Prueba.............................................................. 247
4.1. Medios probatorios admitidos .................. 247
4.2. Cuestión de puro derecho ........................ 249
Capítulo III
EL TRASLADO DE LA DEMANDA. LA SENTENCIA DE DESALOJO
1. Notificación de la demanda ............................... 251
1.1. El domicilio de notificación ...................... 251
1.2. Localización del inmueble........................ 253
1.3. Deberes y facultades del notificador......... 254
2. La sentencia de desalojo.................................... 258
2.1. Alcances de la sentencia .......................... 258
2.2. Recursos contra la sentencia de desalojo . 260
Capítulo IV
NORMAS DE FONDO SOBRE DESALOJO. CUESTIONES CONTROVERTIDAS
1. Normas de fondo atinentes al proceso de desalojo. Las reformas introducidas por el Código Civil y Comercial de la Nación..................................... 261
1.1. La no aplicación del pacto comisorio implícito ................................................... 262
1.2. La fijación de un plazo mínimo para el lanzamiento.................................. 262
2. Cuestiones controvertidas en materia de desalojo 264
2.1. Condena de futuro................................... 264
Tercera parte
LOCACIONES INMOBILIARIAS CON DESTINO HABITACIONAL
Capítulo I
LAS LOCACIONES INMOBILIARIAS CON DESTINO HABITACIONAL EN LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES
1. La ley 5859/17. Aplicación y contenido .............. 276
1.1. Ámbito de aplicación................................ 276
1.2. La ley y la intervención del Estado en los contratos de locación entre particulares ... 277
1.3. Principales disposiciones ......................... 279
2. Problemáticas suscitadas a partir del dictado de la ley........................................................ 286
2.1. La constitucionalidad de la norma ........... 286
2.2. El impacto en la actividad inmobiliaria.... 288
3. Lo sucedido luego del dictado de la norma......... 289
3.1. Acciones judiciales planteadas................. 289
3.2. Las consecuencias en el mercado inmobiliario.............................................. 289
4. El Proyecto de Ley Nacional de Locaciones ........ 290
5. Conclusiones .................................................... 291
Modelo de Contrato de locación de inmueble.......... 295
Bibliografía.............................................................. 307
