El cobro de las expensas comunes. ZELAYA Mario
| ZELAYA Mario | |
| PÁGINAS: 392 | EDICIÓN: 1ª | |
| MATERIA: Reales | |
| PUBLICADO: Junio 2021 | |
| ISBN: 978-987-30-2374-3 | |
| REFERENCIA: 2432 |
Las expensas comunes: cuestiones terminológicas. Proporcionalidad para el pago de las expensas. Titularidad del crédito por expensas. El propietario como deudor del crédito por expensas. Otros deudores del crédito por expensas. Las expensas en los conjuntos inmobiliarios. Vía procesal para el cobro de las expensas. Creación del título ejecutivo para el cobro de las expensas. Las posibles defensas de fondo frente al cobro judicial de expensas. Excepciones admisibles frente a la ejecución de expensas. El pago de las expensas comunes. Las expensas ante la venta de la unidad. Los intereses en el crédito por expensas. Otras preferencias del crédito por expensas. El crédito por expensas en los concursos.
- PRESENTACIÓN
- LA IMPORTANCIA DEL TEMA, pág. 11
- CAPÍTULO I - LAS EXPENSAS COMUNES: CUESTIONES TERMINOLÓGICAS
- I. Concepto de expensas comunes, pág. 15
- II. Criterio de diferenciación entre las expensas comunes ordinarias y las extraordinarias, pág. 20
- III. Alcance de la expresión "expensas comunes extraordinarias", pág. 21
- 1. Régimen asambleario para decidir mejoras u obras nuevas, pág. 23
- 2. Reparos a la formulación legal de las expensas extraordinarias, pág. 24
- IV. Alcance de la expresión "expensas comunes ordinarias", pág. 26
- 1. Antecedentes, pág. 26
- 2. Rubros que componen las expensas comunes ordinarias, pág. 28
- a) Gastos de administración y reparación o sustitución, pág. 28
- b) Gastos para cubrir los deberes del administrador, pág. 30
- 1) Análisis de la propuesta normativa, pág. 31
- 2) El seguro integral de consorcios, pág. 32
- 3) Diferencias entre este rubro y las expensas comunes extraordinarias, pág. 33
- c) Gastos para instalaciones necesarias, pág. 34
- d) Recupero de expensas realizadas por un propietario, pág. 35
- V. Las cláusulas de solidaridad, pág. 37
- VI. El caso particular del Fondo de Reserva, pág. 39
- 1. La exclusión del fondo de reserva como un rubro de las expensas comunes, pág. 40
- 2. Asimilación del fondo de reserva a las expensas en cuanto a la ejecutividad del cobro, pág. 42
- CAPÍTULO II - PROPORCIONALIDAD PARA EL PAGO DE LAS EXPENSAS
- I. Porcentaje de la contribución en el pago de expensas, pág. 45
- II. Liberación de pago de expensas comunes por servicios no prestados, pág. 48
- III. Posibilidad de liberarse por parte de obligados al pago de expensas que no sean propietarios, pág. 51
- IV. El pedido judicial para modificar la proporción contributiva en el pago de expensas, pág. 53
- 1. Naturaleza jurídica del reglamento de propiedad horizontal, pág. 58
- 2. Legitimación pasiva en el reclamo judicial que persigue la modificación de una cláusula del reglamento, pág. 64
- CAPÍTULO III - TITULARIDAD DEL CRÉDITO POR EXPENSAS
- I. Personalidad jurídica del consorcio, pág. 67
- II. Legitimación activa en el proceso judicial por cobro de expensas, pág. 69
- III. Embargabilidad del crédito por expensas, pág. 70
- CAPÍTULO IV - EL PROPIETARIO COMO DEUDOR DEL CRÉDITO POR EXPENSAS
- I. La legitimación pasiva del propietario, pág. 75
- II. El nuevo propietario como legitimado pasivo de la deuda devengada con anterioridad a su adquisición, pág. 77
- 1. Naturaleza jurídica de la obligación de pagar expensas, pág. 77
- a) La obligación de pagar expensas como una carga real, pág. 77
- b) La obligación de pagar expensas como una deuda propter rem, pág. 77
- c) Nuestra opinión (la obligación de pagar expensas como una obligación inherente a la posesión), pág. 80
- 2. Límite de la responsabilidad del propietario adquirente, pág. 83
- III. Ambulatoriedad de la deuda de expensas en caso de adquisición por subasta, pág. 85
- 1. Antecedentes, pág. 85
- 2. La solución en el Código Civil y Comercial, pág. 86
- 3. Los edictos y la ambulatoriedad de la deuda de expensas, pág. 88
- 4. Vía procesal del reclamo contra el adquirente, pág. 90
- 5. Nuestra valoración, pág. 90
- IV. La pérdida de derechos consorciales por parte del propietario moroso en el pago de expensas, pág. 91
- 1. Cuando la restricción de derechos surge del reglamento que se integra al título suficiente, pág. 91
- 2. Cuando la restricción de derechos no surge de una previsión reglamentaria, pág. 96
- V. Publicación del listado de morosos en el pago de expensas, pág. 98
- 1. Cuando la publicidad de los morosos está pactada en el reglamento, pág. 98
- 2. Cuando la publicidad de los morosos está aprobada por la asamblea, pág. 99
- 3. Cuando la publicidad de los propietarios morosos no está prevista en el reglamento ni fue aprobada por la asamblea, pág. 100
- VI. Embargabilidad por deuda de expensas de la unidad construida con un crédito del Banco Hipotecario Nacional, pág. 102
- CAPÍTULO V - OTROS DEUDORES DEL CRÉDITO POR EXPENSAS
- I. Legitimación pasiva de los poseedores, pág. 105
- 1. El poseedor en un consorcio de hecho, pág. 109
- 2. El poseedor por boleto de compraventa, pág. 112
- 3. El poseedor usucapiente, pág. 113
- II. El adquirente por prescripción breve, pág. 115
- III. El usufructuario, pág. 117
- 1. Embargabilidad del derecho real de usufructo, pág. 119
- 2. La etapa de ejecución en la demanda contra el nudo propietario y el usufructuario, pág. 120
- 3. La extinción del usufructo por la falta de pago de las expensas, pág. 121
- 4. Valoración del nuevo régimen, pág. 122
- IV. El consorcio, pág. 123
- V. El titular del dominio imperfecto, pág. 124
- 1. El titular de dominio desmembrado como deudor de las expensas, pág. 125
- 2. El titular del dominio revocable y del dominio fiduciario como deudor de las expensas, pág. 126
- VI. Los condóminos y los coposeedores, pág. 128
- 1. La indivisibilidad de la deuda, pág. 128
- 2. Efectos de la indivisibilidad de la deuda, pág. 130
- 3. La acción de reintegro, pág. 131
- VII. La responsabilidad de los cónyuges por la deuda de expensas frente a la ganancialidad de la unidad funcional, pág. 133
- 1. Protección de la vivienda conyugal, pág. 134
- 2. La recompensa por pago de expensas de la unidad ganancial durante el período de indivisión postcomunitaria, pág. 137
- VIII. El conviviente, pág. 138
- IX. El Estado, pág. 139
- X. El sucesor universal, pág. 141
- 1. El fuero de atracción en materia sucesoria, pág. 142
- 2. Deuda por expensas anterior a la muerte del causante, pág. 143
- 3. El fuero de atracción en materia sucesoria y los distintos criterios en cuanto al alcance de la responsabilidad de los herederos por la deuda de expensas devengada con posterioridad al fallecimiento del causante, pág. 144
- 4. El caso de la sucesión vacante por ausencia de herederos o por renuncia a la herencia, pág. 150
- 5. Valor de las actuaciones judiciales contra una persona luego de su fallecimiento, pág. 153
- XI. El tenedor (el inquilino y el comodatario), pág. 154
- 1. Las opiniones de quienes consideran al tenedor como legitimado pasivo del cobro de expensas, pág. 156
- 2. Límites de la obligación contractual del inquilino de abonar las expensas (la nueva ley de alquileres 27.551), pág. 159
- 3. La obligación del inquilino de abonar el seguro integral del consorcio, pág. 162
- 4. El pago del fondo de reserva por parte del inquilino, pág. 163
- CAPÍTULO VI - LAS EXPENSAS EN LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS
- I. La regulación de los conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial, pág. 165
- II. Los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, pág. 167
- 1. La propiedad horizontal especial, pág. 167
- 2. La obligación de pagar expensas por parte de los propietarios de conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, pág. 170
- 3. La ejecutividad del crédito por expensas frente a la falta de adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, pág. 173
- 4. La conversión compulsiva a partir de las Resoluciones Generales de la Inspección General de Justicia, pág. 178
- III. El tiempo compartido, pág. 182
- IV. Los cementerios privados, pág. 186
- CAPÍTULO VII - VÍA PROCESAL PARA EL COBRO DE LAS EXPENSAS
- I. Una aproximación al proceso ejecutivo, pág. 191
- II. La vía ejecutiva en el cobro de las expensas comunes, pág. 192
- III. Ampliación de la demanda ejecutiva de expensas por nuevos plazos vencidos con anterioridad a la sentencia, pág. 195
- IV. Competencia (en razón del lugar y de la materia), pág. 197
- V. La opción por el proceso de conocimiento, pág. 199
- CAPÍTULO VIII - CREACIÓN DEL TÍTULO EJECUTIVO PARA EL COBRO DE LAS EXPENSAS
- I. Requisitos que debe cumplir el título para la procedencia de la vía ejecutiva, pág. 201
- II. El certificado de deuda como título ejecutivo, pág. 202
- 1. Antecedentes, pág. 202
- 2. El carácter imperativo del artículo 2048 del Código Civil y Comercial, pág. 205
- III. Contenido del certificado de deuda de expensas, pág. 206
- 1. El detalle de los rubros que contiene el certificado de deuda: desacuerdo en cuanto a la necesidad de su inclusión, pág. 209
- 2. Instrumentos que deben agregarse para la promoción del proceso ejecutivo, pág. 211
- a) El reglamento de propiedad horizontal, pág. 212
- b) Las constancias sobre la personería del administrador, pág. 214
- c) Informes (del Registro de la Propiedad Inmueble y del Registro de Juicios Universales), pág. 215
- d) La intimación previa al juicio, pág. 217
- IV. La aprobación por parte del consejo de propietarios, pág. 219
- V. La oposición asamblearia a la creación y aprobación del título ejecutivo, pág. 224
- VI. La creación del título ejecutivo por la voluntad de las partes, pág. 225
- CAPÍTULO IX - LAS POSIBLES DEFENSAS DE FONDO FRENTE AL COBRO JUDICIAL DE EXPENSAS
- Introducción, pág. 229
- I. La prescripción liberatoria, pág. 229
- 1. Cuestiones procesales, pág. 230
- 2. El plazo de la prescripción liberatoria en materia de expensas, pág. 231
- 3. La suspensión y la interrupción del plazo de la prescripción, pág. 233
- 4. Dispensa de la prescripción cumplida, pág. 237
- II. La enajenación de la unidad funcional como defensa, pág. 239
- 1. La prohibición de liberarse de la deuda por la enajenación de la unidad, pág. 239
- 2. Efectos jurídicos del abandono, pág. 240
- 3. Enajenación o abandono de unidades con deuda de otro titular anterior y límite de la responsabilidad del enajenante, pág. 242
- III. Renuncia al uso y goce, pág. 245
- IV. Compensación, pág. 247
- 1. La compensación en el Código Civil y Comercial, pág. 247
- 2. Relación entre el pago de las expensas y la reparación de partes comunes, pág. 249
- CAPÍTULO X - EXCEPCIONES ADMISIBLES FRENTE A LA EJECUCIÓN DE EXPENSAS
- Introducción, pág. 253
- I. Excepción de falta de personería, pág. 255
- 1. Deber del administrador de recaudar los fondos para cubrir las expensas, pág. 255
- 2. La prueba de la designación del administrador, pág. 257
- 3. El vencimiento del plazo de la designación del administrador, pág. 259
- II. Excepción de inhabilidad de título, pág. 260
- 1. Ámbito de actuación en la ejecución de expensas, pág. 261
- 2. La rigurosidad en el examen del título, pág. 262
- 3. La negativa de la deuda, pág. 264
- III. Excepción de falsedad de título, pág. 267
- IV. Excepción de pago documentado, pág. 267
- 1. Documentación que acredite el pago, pág. 268
- 2. La presunción de pago de períodos anteriores, pág. 270
- CAPÍTULO XI - EL PAGO DE LAS EXPENSAS COMUNES
- I. Nociones sobre el pago, pág. 273
- II. La imputación del pago, pág. 274
- III. El pago efectuado por medio de depósito bancario, pág. 277
- IV. El pago por terceros, pág. 280
- CAPÍTULO XII - LAS EXPENSAS ANTE LA VENTA DE LA UNIDAD
- I. La ambulatoriedad de la deuda de expensas en caso de transmisión de la unidad funcional (remisión), pág. 285
- II. El deber de información del administrador, pág. 286
- 1. El certificado de deuda expedido para la venta o subasta de la unidad, pág. 286
- 2. La notificación de los reclamos, pág. 289
- 3. Otras manifestaciones del deber de informar del administrador, pág. 290
- III. Los escribanos y la retención de expensas, pág. 291
- IV. La devolución del fondo de reserva, pág. 294
- CAPÍTULO XIII - LOS INTERESES EN EL CRÉDITO POR EXPENSAS
- I. Noción sobre los distintos tipos de intereses, pág. 297
- II. Naturaleza de los intereses aplicables al crédito por expensas, pág. 298
- III. Inicio del cómputo de los intereses, pág. 300
- 1. La mención expresa del reglamento, pág. 300
- 2. El silencio del reglamento, pág. 302
- IV. La falta de fijación del lugar de pago y los intereses, pág. 304
- V. Admisión de intereses superiores: el papel de los intereses ante la falta de pago en el crédito por expensas, pág. 306
- VI. La determinación judicial de la tasa de interés, pág. 309
- 1. Límites a la facultad judicial de modificar la tasa, pág. 310
- 2. Facultad de los jueces de elevar la tasa de interés, pág. 317
- VII. Los intereses en las obligaciones periódicas, pág. 319
- VIII. La consignación de expensas y los intereses, pág. 319
- IX. Las expensas y la indexación (ley 24.283), pág. 321
- X. Anatocismo, pág. 323
- CAPÍTULO XIV - OTRAS PREFERENCIAS DEL CRÉDITO POR EXPENSAS
- I. Las expensas y la afectación de la unidad funcional al régimen de vivienda, pág. 325
- 1. La inejecutabilidad como consecuencia de la afectación, pág. 326
- 2. La redundancia de la propuesta legal, pág. 328
- 3. La subrogación real, pág. 331
- 4. La desafectación, pág. 332
- II. El privilegio, pág. 334
- 1. El privilegio del crédito por expensas, pág. 336
- a) Antecedentes, pág. 336
- b) El privilegio del crédito por expensas en el Código Civil y Comercial, pág. 338
- 2. La subrogación real, pág. 338
- 3. Los privilegios en los conjuntos inmobiliarios, pág. 339
- 4. Los intereses, pág. 341
- 5. Conflicto de privilegios vinculados al crédito por expensas, pág. 342
- a) Las expensas y el crédito hipotecario, pág. 343
- b) Las expensas y los créditos fiscales, pág. 348
- c) Las expensas y los gastos de justicia: la reserva de gastos, pág. 349
- d) Las expensas y los créditos laborales, pág. 350
- III. El derecho de retención, pág. 351
- CAPÍTULO XV - EL CRÉDITO POR EXPENSAS EN LOS CONCURSOS
- I. La verificación del crédito de expensas, pág. 355
- II. El valor en sede concursal de la sentencia extraconcursal recaída en una ejecución de expensas, pág. 356
- III. El privilegio de las expensas en el proceso falencial, pág. 358
- 1. El privilegio del crédito del acreedor hipotecario frente al crédito por expensas, pág. 361
- 2. Los intereses del crédito por expensas en la quiebra del deudor, pág. 362
- 3. Las expensas como crédito prededucible, pág. 363
- 4. El fuero de atracción concursal y las expensas, pág. 366
