Tratado de los derechos reales. 2 tomos AUTOR: Alterini, Atilio
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2 tomos encuadernación de lujo. Edición: 2018 Número de páginas: 2160 Editorial: La Ley.
| Índice TOMO 1 |
| Pág. |
| Prólogo...................................................................................................... XLV |
| Capítulo I |
| Bases del Derecho real |
| A. Matrices metodológicas y los derechos reales ante la |
| comunidad............................................................................................ 1 |
| 1º El porqué de un Tratado..................................................................... 1 |
| 2º La enseñanza de los derechos reales ...................................................... 4 |
| 3º Metodología legislativa....................................................................... 5 |
| 4º Quid de la correspondencia de la metodología del conocimiento de una |
| disciplina con su inserción legislativa ................................................... 11 |
| 5º Importancia y función social de los derechos reales.................................. 12 |
| 6º Los derechos reales ante las situaciones jurídicas de consumo................... 16 |
| B. Ubicación de los derechos reales en las clasificaciones de los |
| derechos subjetivos............................................................................ 18 |
| 1º Precisión metodológica ........................................................................ 18 |
| 2º Por su oponibilidad y por su contenido.................................................. 19 |
| C. Dualismo entre los derechos reales y personales ...................... 20 |
| 1º Sentido pragmático y no solo académico de la cuestión............................ 20 |
| 2º Origen histórico.................................................................................. 21 |
| 3º Historia de la terminología “derecho real”............................................. 29 |
| 4º Desarrollo del dualismo clásico............................................................. 31 |
| 5º Teoría unitaria personalista ................................................................ 32 |
| 6º Refutaciones....................................................................................... 37 |
| a) La llamada “obligación pasiva universal” no es una verdadera |
| obligación.................................................................................... 37 |
| X Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| b) La denominada “obligación pasiva universal” también se advierte |
| con relación a los derechos personales......................................... 39 |
| c) Parece olvidarse que en los derechos personales surge también |
| una típica obligación a cargo de un deudor determinado o |
| determinable ............................................................................... 40 |
| 7º Teoría unitaria realista....................................................................... 41 |
| 8º Refutaciones....................................................................................... 42 |
| a) La regla es el cumplimiento normal y específico de la obligación.. 42 |
| b) Extinción de los derechos ........................................................... 43 |
| c) Incidencia de la persona del deudor............................................ 43 |
| 9º Otras teorías ...................................................................................... 44 |
| 10º En los derechos reales no existe sujeto pasivo determinado...................... 46 |
| 11º Concepto moderno de derecho real......................................................... 48 |
| D. Comparación entre los derechos reales y los personales ......... 49 |
| 1º Identidad........................................................................................... 49 |
| 2º Diferencias......................................................................................... 50 |
| a) Esencia........................................................................................ 50 |
| b) Elementos................................................................................... 50 |
| c) Objeto......................................................................................... 51 |
| d) Obtención de la ventaja .............................................................. 51 |
| e) Régimen legal ............................................................................. 52 |
| f ) Cantidad..................................................................................... 52 |
| g) Adquisición................................................................................. 52 |
| h) Forma de la fuente ...................................................................... 53 |
| i) Oponibilidad............................................................................... 53 |
| j) Publicidad................................................................................... 54 |
| k) Ejercicio...................................................................................... 54 |
| l) Virtualidad de la tradición .......................................................... 54 |
| m) Prescripción ................................................................................ 55 |
| n) Permanencia ............................................................................... 55 |
| o) Duración..................................................................................... 55 |
| p) Exclusividad................................................................................ 55 |
| q) Inherencia ................................................................................... 56 |
| r) Extinción .................................................................................... 56 |
| Índice XI |
| Pág. |
| s) Contenido jurídico-económico................................................... 56 |
| t) Competencia jurisdiccional nacional........................................... 57 |
| u) Derecho aplicable ....................................................................... 57 |
| 3º Conexiones......................................................................................... 62 |
| 4º La dimensión tiempo como clarificadora de los distingos y conexiones...... 64 |
| E. Pretendidas situaciones intermedias entre los derechos |
| reales y los personales ..................................................................... 65 |
| 1º Derechos reales y obligaciones de hacer.................................................. 65 |
| 2º Derecho a la cosa................................................................................. 68 |
| 3º Obligaciones reales.............................................................................. 71 |
| a) Concepto .................................................................................... 71 |
| b) Fuente......................................................................................... 72 |
| c) Extensión de la responsabilidad del deudor ................................ 73 |
| d) Transmisión ................................................................................ 74 |
| e) Extinción .................................................................................... 74 |
| f ) Quid del encuadramiento del crédito por expensas de la |
| propiedad horizontal................................................................... 74 |
| F. Casos de naturaleza controvertida .............................................. 75 |
| 1º Derecho del locatario........................................................................... 75 |
| 2º Posesión ............................................................................................. 78 |
| 3º Hipoteca ............................................................................................ 78 |
| 4º Anticresis........................................................................................... 78 |
| 5º Privilegios y derecho de retención......................................................... 79 |
| 6º Propiedad intelectual.......................................................................... 79 |
| G. Incidencia del orden público en los derechos reales ................. 81 |
| 1º Concepto de orden público ................................................................... 81 |
| 2º Normas ordenadoras de los derechos reales............................................. 83 |
| 3º Configuración. Número cerrado........................................................... 88 |
| 4º Repercusiones ..................................................................................... 93 |
| a) Protección de los terceros............................................................ 94 |
| b) Certeza sobre los derechos reales................................................ 95 |
| c) Distribución y aprovechamiento equilibrado de los bienes ......... 95 |
| XII Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| d) Tutela del débil jurídico .............................................................. 96 |
| e) Competencias razonables para los operadores jurídicos.............. 96 |
| f ) Confluencia con el interés general .............................................. 97 |
| 5º Carácter de la ley que configura al derecho real...................................... 97 |
| 6º Distingo de la “configuración” con la “fuente” del derecho real.................. 98 |
| 7º Tipicidad........................................................................................... 101 |
| 8º Suerte de la configuración de un derecho real no previsto o de la |
| modificación de los previstos................................................................. 104 |
| H. Caracterización de los derechos reales previstos en el |
| Código .................................................................................................. 109 |
| 1º Advertencia metodológica.................................................................... 109 |
| 2º Importancia de las definiciones ............................................................ 109 |
| 3º Dominio............................................................................................ 113 |
| 4º Condominio....................................................................................... 113 |
| 5º Propiedad horizontal.......................................................................... 113 |
| 6º Tiempo compartido............................................................................. 113 |
| 7º Cementerio privado............................................................................ 114 |
| 8º Superficie........................................................................................... 114 |
| 9º Usufructo........................................................................................... 114 |
| 10º Uso.................................................................................................... 114 |
| 11º Habitación......................................................................................... 114 |
| 12º Servidumbre...................................................................................... 115 |
| 13º Hipoteca ............................................................................................ 115 |
| 14º Anticresis........................................................................................... 115 |
| 15º Prenda............................................................................................... 115 |
| 16º Derecho real omitido: Derecho real de tanteo (o preferencia) con retracto .. 116 |
| I. Derechos reales fuera del Código e institutos configurados |
| a la manera de ellos.......................................................................... 117 |
| J. Clasificación ...................................................................................... 119 |
| 1º Categorías explícitas en el Código........................................................ 119 |
| a) Derechos reales sobre objeto propio o ajeno ............................... 119 |
| b) Derechos reales principales y accesorios en función de garantía... 121 |
| Índice XIII |
| Pág. |
| c) Derechos reales sobre objetos registrables y no registrables ........ 122 |
| d) Derechos reales que se ejercitan o no por la posesión ................. 124 |
| 2º Categorías implícitas en el Código........................................................ 125 |
| a) Derechos reales sobre objeto ajeno de goce o disfrute y de |
| garantía ....................................................................................... 125 |
| b) Derechos reales que atañen a la sustancia o al valor del objeto ... 126 |
| c) Derechos reales perfectos e imperfectos...................................... 126 |
| d) Derechos reales exclusivos o no .................................................. 126 |
| e) Derechos reales perpetuos, perdurables, temporarios o |
| indefinidos.................................................................................. 127 |
| f ) Derechos reales vitalicios o no .................................................... 128 |
| g) Derechos reales extinguibles o no por el no uso.......................... 128 |
| h) Derechos reales dependientes o no de la posesión de un |
| inmueble ..................................................................................... 128 |
| i) Derechos reales transmisibles o intransmisibles.......................... 129 |
| j) Derechos reales sobre cosas o derechos....................................... 129 |
| k) Derechos reales que pueden tener por objeto cosas inmuebles y |
| muebles indistintamente, o solo uno de ellos.............................. 130 |
| l) Derechos reales que admiten o no como fuente a la ley .............. 130 |
| m) Derechos reales de constitución forzosa o no.............................. 130 |
| K. Principios............................................................................................. 131 |
| 1º Relación directa.................................................................................. 131 |
| 2º Patrimonialidad ................................................................................ 132 |
| 3º Legalidad .......................................................................................... 134 |
| 4º Seguridad estática. Titularidad ordinaria ............................................ 134 |
| 5º Oponibilidad...................................................................................... 135 |
| 6º Seguridad dinámica. Titularidad extraordinaria ................................. 136 |
| 7º Inherencia.......................................................................................... 136 |
| 8º Elasticidad......................................................................................... 136 |
| 9º Permanencia ...................................................................................... 138 |
| 10º Buena Fe ........................................................................................... 138 |
| 11º Relatividad........................................................................................ 141 |
| L. Definición legal del derecho real................................................. 148 |
| 1º Proyecto de 1998................................................................................. 148 |
| XIV Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| 2º Código Civil y Comercial.................................................................... 148 |
| a) Poder jurídico ............................................................................. 149 |
| b) Estructura legal........................................................................... 149 |
| c) Ejercicio directo del titular sobre el objeto.................................. 149 |
| d) Facultades de persecución y preferencia ...................................... 150 |
| e) Demás facultades previstas en el Código .................................... 151 |
| Capítulo II |
| Elementos. Mutaciones jurídico reales: |
| adquisiciones originarias |
| A. Titular................................................................................................. 153 |
| 1º Justificación de la denominación .......................................................... 153 |
| 2º Identificación de los posibles titulares. Regla y excepciones...................... 153 |
| 3º Situación de los extranjeros ................................................................. 154 |
| a) Igualdad...................................................................................... 154 |
| b) Tierras rurales............................................................................. 154 |
| c) Inmuebles que “contengan o sean ribereños de cuerpos de agua |
| de envergadura y permanentes”................................................... 155 |
| d) Inmuebles en zonas de seguridad................................................ 156 |
| 4º Singularidad o pluralidad................................................................... 157 |
| B. Objeto .................................................................................................. 158 |
| 1º La regulación del objeto en el Código Civil derogado: ficciones y |
| dubitaciones ....................................................................................... 158 |
| 2º Proyecto de 1998 y Jornadas Nacionales de Derecho Civil...................... 161 |
| 3º Código Civil y Comercial.................................................................... 162 |
| a) Recepción del Proyecto de 1998.................................................. 162 |
| b) Cosa (totalidad o parte material) ................................................ 162 |
| c) Ejercicio por una alícuota ........................................................... 163 |
| d) Derechos..................................................................................... 165 |
| 4º Quid de la energía y las fuerzas naturales............................................ 166 |
| C. Adquisiciones originarias................................................................. 169 |
| 1º Concepto............................................................................................ 169 |
| Índice XV |
| Pág. |
| 2º Adquisiciones legales ........................................................................... 170 |
| 3º Derechos de los adquirentes de buena fe ................................................ 171 |
| a) Sobre cosas muebles e inmuebles................................................ 171 |
| b) Únicamente sobre cosas muebles................................................ 173 |
| 4º Derechos de subadquirentes de buena fe................................................ 174 |
| a) Sobre cosas inmuebles y muebles registrables ............................. 174 |
| b) Sobre cosas muebles no registrables............................................ 180 |
| A. Fundamento ............................................................................ 180 |
| B. Subadquisición......................................................................... 181 |
| C. Exclusión de cosas hurtadas o perdidas ....................................... 181 |
| D. Posesión de buena fe................................................................. 181 |
| E. Alcance de la necesidad del título oneroso................................... 182 |
| 5º Prescripción adquisitiva...................................................................... 183 |
| a) Fundamento................................................................................ 183 |
| b) Definición legal. Alcances........................................................... 184 |
| c) Comparación con la prescripción liberatoria y la extinción por el |
| no uso ......................................................................................... 187 |
| d) Titulares y objetos....................................................................... 191 |
| e) Clases y requisitos....................................................................... 191 |
| A. Prescripción adquisitiva breve .................................................... 191 |
| B. Prescripción adquisitiva larga..................................................... 197 |
| C. Sinopsis de los plazos de la prescripción adquisitiva...................... 202 |
| f ) La usucapión siempre importa una adquisición originaria.......... 202 |
| g) Unión de posesiones ................................................................... 205 |
| A. Que la posesión del sucesor particular “derive inmediatamente” de |
| la de sus antecesores ................................................................. 207 |
| B. Que las posesiones unidas estén “ligadas por un vínculo jurídico”... 208 |
| C. Que “en la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de |
| buena fe”................................................................................. 209 |
| D. Que se opte por la unión ............................................................ 209 |
| h) Suspensión, interrupción, renuncia y dispensa de la prescripción |
| adquisitiva................................................................................... 209 |
| A. Advertencia metodológica. Remisión.......................................... 209 |
| B. Suspensión: concepto y causales................................................. 210 |
| C. Interrupción: concepto y causales ............................................... 212 |
| XVI Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| D. Quid de la supuesta subsistencia de la interrupción natural de la |
| prescripción............................................................................. 214 |
| E. Alcance subjetivo de la suspensión y de la interrupción................. 217 |
| F. Renuncia................................................................................. 218 |
| G. Dispensa ................................................................................. 220 |
| i) Normas procesales ...................................................................... 223 |
| A. Formas de hacerla valer............................................................. 223 |
| B. Carácter del proceso y requisitos de la demanda............................. 225 |
| C. Juez competente....................................................................... 226 |
| D. Publicidad del proceso .............................................................. 227 |
| E. Prueba. Objeto. Medios ............................................................ 228 |
| F. Sentencia. Efectos.................................................................... 231 |
| G. Publicidad de la adquisición por usucapión.................................. 238 |
| j) Casos especiales de institutos desarrollados a la manera de la |
| prescripción adquisitiva............................................................... 239 |
| A. Incidencia de la ley 24.374 y sus reformas.................................... 239 |
| B. Prescripción adquisitiva y acción reducción.................................. 242 |
| C. Un caso de avulsión donde se aplica erradamente el instituto de la |
| prescripción adquisitiva. Remisión.............................................. 244 |
| 6º Apropiación, transformación y accesión ................................................ 245 |
| Capítulo III |
| Mutaciones jurídico reales: adquisiciones |
| derivadas y extinción |
| A. Adquisiciones derivadas.................................................................... 247 |
| 1º Extensión del tratamiento................................................................... 247 |
| 2º Concepto............................................................................................ 247 |
| 3º Transmisibilidad................................................................................ 248 |
| a) La regla....................................................................................... 248 |
| b) Cláusulas de indisponibilidad ..................................................... 249 |
| A. Precisiones terminológicas y ámbitos ........................................... 249 |
| B. Indisponibilidad en actos a título oneroso.................................... 252 |
| C. Indisponibilidad en actos a título gratuito ................................... 253 |
| Índice XVII |
| Pág. |
| D. Quid de la ejecución por los acreedores ....................................... 255 |
| E. Caso especial del dominio fiduciario........................................... 256 |
| c) Indisponibilidad legal ................................................................. 256 |
| 4º Convalidación.................................................................................... 257 |
| 5º La cuestión en el derecho romano ......................................................... 259 |
| a) Res mancipi y res nec mancipi........................................................ 259 |
| b) Diversos modos de transmisión .................................................. 261 |
| A. Mancipatio............................................................................... 261 |
| B. In iure cessio ............................................................................. 263 |
| C. Traditio................................................................................... 264 |
| 6º Delimitación temática ........................................................................ 272 |
| 7º Sistemas causalistas............................................................................. 273 |
| a) Mutación por el mero consentimiento........................................ 273 |
| b) Mutación por la concurrencia de concausas: la teoría del título y |
| el modo....................................................................................... 280 |
| A. Origen, sistematización y ámbito................................................. 280 |
| B. El modo es la tradición por actos materiales ................................ 282 |
| C. El modo es la tradición pero ella puede ser “instrumental” ............ 285 |
| D. El modo es la tradición pero ella se juzga perfeccionada con la |
| inscripción............................................................................... 290 |
| E. El modo es la tradición que debe realizarse por acta notarial y |
| registrarse para que opere la transmisión ..................................... 291 |
| F. El modo es la inscripción registral constitutiva............................. 292 |
| 8º Sistemas abstractos.............................................................................. 294 |
| a) Origen ........................................................................................ 294 |
| b) Caracterización del negocio abstracto......................................... 295 |
| c) Crítica de Heck a la concepción abstracta .................................. 295 |
| d) El modelo del Código Civil alemán............................................ 296 |
| A. Introducción............................................................................ 296 |
| B. Negocio dispositivo: Auflassung .................................................. 297 |
| C. Quid de la eficacia del negocio jurídico causal .............................. 299 |
| D. Valoración de las implicancias de la abstracción causal .................. 300 |
| e) Estados Unidos de América........................................................ 301 |
| f ) El sistema Torrens ...................................................................... 302 |
| XVIII Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| A. Origen, razón de ser y expansión................................................. 302 |
| B. Funcionamiento....................................................................... 303 |
| C. Intento de instauración en la Argentina: críticas........................... 305 |
| 9º Intereses involucrados en las transmisiones inmobiliarias ...................... 306 |
| a) Necesidad de considerar la situación de los terceros que exhiben |
| intereses legítimos....................................................................... 306 |
| b) Pretendido enfrentamiento de la seguridad jurídica estática con |
| la seguridad jurídica dinámica..................................................... 308 |
| c) La seguridad jurídica debe prevalecer sobre la denominada |
| seguridad económica. A propósito del seguro de títulos.............. 310 |
| 10º Mutación jurídico real y análisis económico del derecho.......................... 316 |
| 11º Estudio dinámico de las transmisiones inmobiliarias............................. 318 |
| a) Introducción ............................................................................... 318 |
| b) Adquisiciones sin autoría del legitimado .................................... 318 |
| A. Caso hipotético......................................................................... 318 |
| B. Derecho francés....................................................................... 318 |
| C. Derecho alemán....................................................................... 319 |
| D. Derecho suizo.......................................................................... 320 |
| E. Derecho español ...................................................................... 320 |
| F. Derecho argentino.................................................................... 321 |
| c) La llamada “doble venta”............................................................. 321 |
| A. Caso hipotético........................................................................ 321 |
| B. Derecho francés....................................................................... 321 |
| C. Derecho alemán....................................................................... 322 |
| D. Derecho suizo.......................................................................... 323 |
| E. Derecho español ...................................................................... 323 |
| F. Derecho argentino.................................................................... 325 |
| d) Tutela del poseedor que no es titular del inmueble ..................... 329 |
| A. Caso hipotético........................................................................ 329 |
| B. Derechos francés, alemán y suizo ............................................... 329 |
| C. Derecho español ...................................................................... 329 |
| D. Derecho argentino.................................................................... 330 |
| e) La asunción de los riesgos........................................................... 330 |
| A. Caso hipotético........................................................................ 330 |
| Índice XIX |
| Pág. |
| B. Derecho francés....................................................................... 330 |
| C. Derecho alemán....................................................................... 332 |
| D. Derecho argentino.................................................................... 334 |
| 12º Alcances de la teoría del título y el modo suficientes en el Código Civil y |
| Comercial .......................................................................................... 335 |
| a) Introducción ............................................................................... 335 |
| b) Necesidad de título suficiente ..................................................... 335 |
| c) Alcances del modo suficiente...................................................... 336 |
| d) Modos suficientes excepcionales................................................. 337 |
| A. La inscripción registral cuando es modo suficiente ....................... 337 |
| B. El primer uso como modo suficiente .......................................... 337 |
| C. La notificación en función de modo suficiente ............................. 337 |
| D. El modo suficiente complejo en la prenda de créditos................... 338 |
| E. Quid del modo suficiente ante contratos traslativos celebrados en el |
| extranjero de inmuebles situados en la República ......................... 338 |
| e) Equivocidad de la expresión “escritura traslativa” del derecho |
| real en el ámbito de las causas de adquisición ............................. 340 |
| 13º Tradición........................................................................................... 342 |
| a) Concepto .................................................................................... 342 |
| b) Escenarios................................................................................... 343 |
| 14º Naturaleza de la tradición con finalidad traslativa de derecho real......... 343 |
| a) Estado de la cuestión .................................................................. 343 |
| A. Hecho jurídico......................................................................... 343 |
| B. Acto no negocial ...................................................................... 344 |
| C. Acto solutorio.......................................................................... 344 |
| D. Acto jurídico unilateral .............................................................. 345 |
| E. Acto jurídico bilateral.............................................................. 345 |
| F. Acto jurídico bilateral real ......................................................... 346 |
| G. Acto jurídico bilateral real y obligacional..................................... 347 |
| H. Convención extintiva ................................................................ 348 |
| I. Contrato ................................................................................. 348 |
| J. Hecho o acto abstracto ............................................................. 350 |
| K. Ausencia de naturaleza propia.................................................... 350 |
| b) Nuestra réplica al cortejo de criterios esbozados......................... 351 |
| XX Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| c) Nuestra opinión: la tradición con finalidad traslativa de derecho |
| real es un contrato formal solemne con propósito bifronte ......... 352 |
| 15º La tradición como contrato formal solemne........................................... 355 |
| a) Introducción ............................................................................... 355 |
| b) Excepción a la regla del art. 1017, inc. a)..................................... 356 |
| c) Diversas alternativas para la realización de los actos materiales |
| exigidos....................................................................................... 356 |
| A. La bilateralidad frente a actos materiales de una de las partes ........ 356 |
| B. Tradición por actos materiales de ambas partes............................ 357 |
| C. Tradición por actos materiales de quien entrega, con el |
| consentimiento de quien recibe .................................................. 358 |
| D. Tradición por actos materiales de quien recibe, con el consentimiento |
| de quien entrega....................................................................... 358 |
| d) Quid de la eficacia de las declaraciones de las partes respecto de |
| la entrega o recepción de la cosa ................................................. 358 |
| e) La vacuidad de la posesión como garantía en sentido amplio ..... 360 |
| f ) La finalidad protectoria de la forma exigida................................ 362 |
| 16º Casos de tradición aplicables a las cosas muebles no registrables con |
| pronunciadas matizaciones.................................................................. 362 |
| 17º Relación temporal entre el título y el modo suficientes ............................ 364 |
| 18º El título suficiente como contrato que obliga a celebrar otro contrato: el de |
| tradición............................................................................................ 365 |
| 19º Una mirada desde la conexidad contractual.......................................... 366 |
| a) Planteamiento............................................................................. 366 |
| b) Contratos conexos....................................................................... 367 |
| c) Interpretación de la conexidad en análisis................................... 372 |
| d) Efectos del encasillamiento conexo............................................. 373 |
| 20º Sucedáneos de la tradición con finalidad traslativa del derecho real........ 374 |
| a) Generalidades............................................................................. 374 |
| b) Traditio brevi manu ..................................................................... 376 |
| A. Caracterización........................................................................ 376 |
| B. Tenedor que pasa a ser poseedor ................................................ 376 |
| C. Tenedor que pasa a serlo a nombre de otro poseedor .................... 377 |
| c) Constituto posesorio....................................................................... 378 |
| A. Caracterización........................................................................ 378 |
| Índice XXI |
| Pág. |
| B. Naturaleza jurídica. ¿Unidad o pluralidad de actos? Instrumentación. 378 |
| d) Quid de la concurrencia de la traditio brevi manu y el constituto |
| posesorio....................................................................................... 381 |
| 21º Análisis de la eventual incidencia del pago del precio en las mutaciones |
| jurídico reales..................................................................................... 382 |
| a) En el Código Civil derogado ...................................................... 382 |
| b) En los proyectos de unificación legislativa civil y comercial ........ 383 |
| c) En el Código Civil y Comercial.................................................. 384 |
| d) Supuestos que excepcionan la regla............................................. 386 |
| A. Expropiación ........................................................................... 386 |
| B. Subasta ................................................................................... 387 |
| 22º La revitalización de la teoría del título y el modo suficientes en el Código |
| Civil y Comercial ............................................................................... 388 |
| 23º La tradición inmobiliaria y la paz social ............................................. 389 |
| a) La paz social como fruto de la justicia ........................................ 389 |
| b) El respeto de la dignidad humana como sendero de la paz ......... 393 |
| c) La tradición inmobiliaria coadyuva a la paz social ...................... 395 |
| d) Evita el conflicto......................................................................... 396 |
| e) Protege al débil jurídico .............................................................. 399 |
| A. Planteamiento ......................................................................... 399 |
| B. El estatuto del consumidor ante contratos con finalidad traslativa |
| de derechos reales sobre inmuebles cuya posesión no exhibe el |
| transmitente ............................................................................ 402 |
| C. Supuesto de poseedores mediando boleto de compraventa .............. 405 |
| D. Comunidades indígenas............................................................ 405 |
| E. Ocupantes de tierras que hacen de ellas su sustento...................... 408 |
| f ) Resguarda adecuadamente al titular del derecho y a quien |
| pretende adquirirlo, sin prescindir de los poseedores con |
| intereses legítimos....................................................................... 412 |
| g) Contribuye a que no se generen situaciones inequitativas........... 413 |
| A. Planteamiento ......................................................................... 413 |
| B. Responsabilidad del titular registral del automotor por daños |
| causados a terceros luego de efectuar la tradición de la cosa ......... 414 |
| C. Análisis axiológico del problema ................................................ 417 |
| h) Impide un excesivo apego a los objetos materiales, y estimula el |
| trabajo humano y la producción de riqueza................................. 418 |
| XXII Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| 24º La tradición inmobiliaria como expresión de un modelo económico, social |
| y político............................................................................................ 421 |
| 25º Crítica a los sistemas que desnaturalizan al derecho real ....................... 423 |
| a) Punto de partida común ............................................................. 423 |
| b) Solamente el sistema de la tradición por actos materiales es |
| consecuente con la esencia del derecho real ................................ 425 |
| 26ºVicisitudes de la tradición inmobiliaria en el Derecho argentino: |
| pretendidas justificaciones inconsistentes............................................... 427 |
| B. Extinción............................................................................................. 430 |
| 1º Directivas y remisiones del art. 1907.................................................... 430 |
| 2º Causales generales de extinción de los derechos patrimoniales ................. 431 |
| a) Extinción del título fuente del derecho....................................... 431 |
| b) Expropiación............................................................................... 432 |
| 3º Causales generales de extinción de los derechos reales ............................. 432 |
| a) Destrucción total de la cosa ........................................................ 432 |
| b) Abandono ................................................................................... 433 |
| c) Consolidación............................................................................. 434 |
| Capítulo IV |
| Relaciones reales: matrices |
| A. Nociones preliminares ...................................................................... 435 |
| 1º Relaciones entre personas y cosas .......................................................... 435 |
| 2º Precisiones terminológicas ................................................................... 436 |
| a) En la doctrina clásica .................................................................. 436 |
| b) En el Proyecto de 1998................................................................ 437 |
| c) En el Código Civil y Comercial.................................................. 438 |
| 3º Metodología ....................................................................................... 440 |
| B. Elementos de las relaciones reales............................................... 442 |
| 1º Antecedentes....................................................................................... 442 |
| a) Las denominadas doctrinas subjetiva y objetiva .......................... 442 |
| b) Doctrina subjetiva: Savigny......................................................... 442 |
| c) Doctrina objetiva: Ihering........................................................... 445 |
| Índice XXIII |
| Pág. |
| d) Aproximación de sus conclusiones.............................................. 447 |
| 2º La cuestión de la relación de lugar (o mera yuxtaposición) en Ihering ..... 449 |
| 3º Nuestra opinión sobre los elementos de las relaciones reales..................... 450 |
| a) Elemento mínimo común a todas las relaciones reales (relación |
| física abstraída de toda subjetividad)........................................... 450 |
| b) Elemento objetivo de las relaciones reales voluntarias: posesión, |
| tenencia y servidores de la posesión (corpus)................................ 451 |
| c) Elemento subjetivo de las relaciones reales voluntarias: posesión, |
| tenencia y servidores de la posesión (determinado animus)......... 452 |
| A. En la posesión ......................................................................... 453 |
| B. En la tenencia ......................................................................... 453 |
| C. En los servidores de la posesión ................................................. 453 |
| C. Diversas relaciones reales .............................................................. 454 |
| 1º Esquema que proponemos.................................................................... 454 |
| a) Relaciones reales voluntarias e involuntarias............................... 454 |
| b) Poderes de hecho ........................................................................ 454 |
| c) Relaciones reales voluntarias principal y subordinadas................ 456 |
| d) Relación real subordinada delegada o instrumental .................... 456 |
| 2º Posesión ............................................................................................. 457 |
| 3º Tenencia ............................................................................................ 459 |
| 4º Los llamados “Servidores de la posesión”............................................... 460 |
| 5º Mera yuxtaposición ............................................................................ 465 |
| D. Clasificación de los poderes de hecho .......................................... 466 |
| 1º Nuestra clasificación de los poderes de hecho........................................... 466 |
| 2º Legítimos e ilegítimos ......................................................................... 466 |
| 3º El caso del poseedor mediando boleto .................................................... 468 |
| 4º De buena o mala fe............................................................................. 469 |
| a) Conceptos generales ................................................................... 469 |
| b) Momento de la calificación de la buena fe o mala fe................... 471 |
| c) La calidad de la relación real sobre los frutos no responde a las |
| reglas de la sucesión hereditaria .................................................. 472 |
| d) Independencia de las calidades de los distintos cotitulares en la |
| relación real de sujeto plural........................................................ 473 |
| e) Invariabilidad de la calidad de la relación real............................. 473 |
| XXIV Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| 5º De mala fe viciosa .............................................................................. 475 |
| a) Inconsistencia y esterilidad de la categoría de la “posesión |
| viciosa”........................................................................................ 475 |
| b) Extensión de la categoría a todos los poderes de hecho .............. 478 |
| c) Momento de la calificación......................................................... 479 |
| d) Relatividad de los vicios.............................................................. 480 |
| e) Purga de los vicios y su fugacidad ............................................... 481 |
| f ) Caracterización de los vicios....................................................... 482 |
| A. Silencio en el Código Civil y Comercial...................................... 482 |
| B. Hurto ..................................................................................... 482 |
| C. Estafa ..................................................................................... 483 |
| D. Abuso de confianza .................................................................. 484 |
| E. Violencia................................................................................. 485 |
| F. Clandestinidad......................................................................... 486 |
| g) Sujetos activos y pasivos de los vicios.......................................... 487 |
| E. Naturalezas jurídicas ....................................................................... 487 |
| 1º Enfoque tradicional. Su limitación de mira .......................................... 487 |
| 2º Nueva polémica de Savigny con Ihering............................................... 488 |
| 3º Otra aproximación de sus conclusiones.................................................. 489 |
| 4º Naturaleza de la posesión en la doctrina nacional ................................. 490 |
| 5º Nuestra opinión ................................................................................. 494 |
| a) Las relaciones reales voluntarias como hechos jurídicos.............. 494 |
| b) La relación real involuntaria como mero hecho .......................... 495 |
| F. Funciones de las relaciones reales ................................................ 495 |
| 1º Precisión necesaria.............................................................................. 495 |
| 2º Contenido de derechos patrimoniales.................................................... 496 |
| 3º Fuente de derechos y deberes................................................................. 496 |
| 4º Fuente de defensas .............................................................................. 496 |
| 5º Función publicitaria ........................................................................... 497 |
| G. Sujeto y objeto de la relación real ................................................ 497 |
| 1º Sujeto................................................................................................ 497 |
| a) Personas humana o jurídica. Capacidad...................................... 497 |
| Índice XXV |
| Pág. |
| b) Exclusividad................................................................................ 499 |
| c) Singularidad y pluralidad............................................................ 500 |
| 2º Objeto................................................................................................ 500 |
| H. Presunciones comunes a las relaciones reales............................. 502 |
| 1º Presunción de especie........................................................................... 502 |
| 2º Presunción de legitimidad................................................................... 504 |
| 3º Presunción de buena fe........................................................................ 505 |
| 4º Presunción de mala fe......................................................................... 505 |
| 5º Presunciones de fecha y de extensión..................................................... 507 |
| 6º Presunción de continuidad .................................................................. 508 |
| I. Interversión del título de la relación real ................................ 508 |
| Capítulo V |
| Relaciones reales: Adquisición, ejercicio, |
| conservación y extinción |
| A. Adquisición.......................................................................................... 511 |
| 1º Requisitos .......................................................................................... 511 |
| a) Voluntariedad ............................................................................. 511 |
| b) Capacidad ................................................................................... 511 |
| c) Relación física actual o potencial suficiente................................. 512 |
| A. Contacto físico con la cosa.......................................................... 512 |
| B. Posibilidad de establecer el contacto físico..................................... 512 |
| C. Ingreso de la cosa en el ámbito de custodia ................................... 514 |
| d) Animus ........................................................................................ 515 |
| 2º Acción................................................................................................ 515 |
| 3º Modo unilateral ................................................................................. 519 |
| a) Ajustes terminológicos................................................................ 519 |
| b) Concepto .................................................................................... 519 |
| c) Clases.......................................................................................... 520 |
| A. Apoderamiento existiendo una relación real vacua........................ 520 |
| B. Apoderamiento con desapoderamiento mediando una relación real |
| excluyente ............................................................................... 521 |
| XXVI Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| 4º Modos bilaterales................................................................................ 521 |
| 5º Quid de la adquisición de una relación real sobre universalidades.......... 521 |
| a) Concepto de universalidad.......................................................... 521 |
| b) Adquisición de relaciones reales sobre universalidades de hecho 522 |
| c) Adquisición de relaciones reales con relación a universalidades |
| de derecho................................................................................... 524 |
| 6º La llamada transmisión de la relación real........................................... 525 |
| B. Ejercicio............................................................................................... 527 |
| 1º Enunciación y ámbito que desborda a los actos posesorios ....................... 527 |
| 2º Proyecciones de los actos materiales sobre una parte de una cosa .............. 528 |
| 3º Supuestos de ejercicio del poder de hecho................................................ 531 |
| a) Cultura........................................................................................ 531 |
| b) Percepción de frutos.................................................................... 531 |
| c) Amojonamiento.......................................................................... 531 |
| d) Impresión de signos materiales................................................... 531 |
| e) Mejora ........................................................................................ 532 |
| f ) Exclusión .................................................................................... 532 |
| g) Apoderamiento por cualquier otro modo.................................... 532 |
| C. Conservación....................................................................................... 533 |
| D. Extinción............................................................................................. 534 |
| 1º Directiva general................................................................................ 534 |
| 2º Supuestos especiales............................................................................. 535 |
| a) Extinción del objeto de la relación real ....................................... 535 |
| b) Privación al sujeto de la relación real........................................... 537 |
| c) Imposibilidad física perdurable de ejercer el poder de hecho ...... 538 |
| d) Desaparición de la probabilidad razonable de hallar el objeto |
| perdido........................................................................................ 539 |
| e) Abandono expreso y voluntario del objeto.................................. 541 |
| Capítulo VI |
| Relaciones reales: Efectos |
| A. Derechos inherentes a las relaciones reales voluntarias........ 543 |
| 1º Indeterminación de los titulares de los derechos...................................... 543 |
| Índice XXVII |
| Pág. |
| 2º Derecho a ejercer las servidumbres reales sobre el inmueble..................... 544 |
| 3º Derecho al respeto de los límites del poder de hecho................................. 544 |
| B. Deberes inherentes a todas las relaciones reales voluntarias . 545 |
| 1º Indeterminación del sujeto de los deberes............................................... 545 |
| 2º Deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla............. 545 |
| 3º Deber de respetar las cargas reales ........................................................ 546 |
| 4º Deber de respetar las medidas judiciales inherentes a la cosa................... 546 |
| 5º Deber de respetar los límites del poder de hecho...................................... 547 |
| C. Límites del poder de hecho por razones de interés público o |
| por relaciones de vecindad .............................................................. 547 |
| 1º Ámbito .............................................................................................. 547 |
| 2º Bases sistémicas .................................................................................. 548 |
| a) Regulación abreviada .................................................................. 548 |
| b) Concepto .................................................................................... 548 |
| c) Fuentes ....................................................................................... 550 |
| d) Comparación con la “limitación”................................................. 550 |
| e) Los límites ante el Derecho de daños......................................... 551 |
| f ) Origen de las normas regulatorias de los límites......................... 553 |
| g) Tutela hasta con acciones reales.................................................. 555 |
| 3º Límites por razones de interés público establecidos por el derecho |
| administrativo................................................................................... 555 |
| 4º Límites por razones de interés público en el Código Civil y Comercial .... 555 |
| a) Quid del número cerrado ............................................................ 555 |
| b) Compatibilidad de los derechos individuales con los derechos |
| de incidencia colectiva................................................................. 556 |
| c) Cláusulas de indisponibilidad ..................................................... 557 |
| d) Camino de sirga.......................................................................... 557 |
| A. Marco legal ............................................................................. 557 |
| B. Origen histórico....................................................................... 558 |
| C. Fundamento ............................................................................ 558 |
| D. Naturaleza jurídica ................................................................... 559 |
| 1. Dominio público ................................................................ 559 |
| 2. Límite............................................................................... 560 |
| XXVIII Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| 3. Servidumbre administrativa ................................................. 561 |
| E. Extensión y cómputo................................................................ 562 |
| F. Cursos de aguas alcanzados por el límite ..................................... 563 |
| G. Inmuebles colindantes abarcados................................................ 564 |
| H. Modificaciones en el curso de las aguas....................................... 564 |
| I. Prohibición para los colindantes................................................. 565 |
| J. Derechos de los colindantes....................................................... 566 |
| K. Configuración del límite ........................................................... 566 |
| L. Legitimación ........................................................................... 567 |
| e) Protección jurídica de la vivienda................................................ 568 |
| 5º Límites por relaciones de vecindad ....................................................... 569 |
| a) Inmisiones inmateriales .............................................................. 569 |
| A. Marco legal. Antecedentes......................................................... 569 |
| B. Pautas de aplicación del art. 1973................................................ 570 |
| 1. Normal tolerancia............................................................... 570 |
| 2. Uso regular de la propiedad.................................................. 571 |
| 3. Prioridad en el uso.............................................................. 572 |
| 4. Interés general ................................................................... 572 |
| 5. Circunstancias del caso........................................................ 573 |
| C. Deber de responder .................................................................. 574 |
| b) Obstáculo al curso de las aguas................................................... 576 |
| c) Recepción de agua, arena y piedras............................................. 578 |
| d) Andamios, otras instalaciones provisorias y paso de “trabajadores” |
| en una obra ................................................................................. 580 |
| e) Vistas y luces............................................................................... 582 |
| A. Vistas ..................................................................................... 582 |
| B. Luces...................................................................................... 583 |
| C. Normas comunes a las vistas y a las luces..................................... 584 |
| 1. Muros a los cuales se les aplican estos límites......................... 584 |
| 2. Normas locales................................................................... 585 |
| 3. Excepción a las distancias mínimas....................................... 585 |
| 4. Legitimación para hacer efectivos estos límites....................... 585 |
| 5. Privación de vistas o luces.................................................... 586 |
| Índice XXIX |
| Pág. |
| f ) Árboles, arbustos u otras plantas................................................. 587 |
| D. Efectos de la buena o mala fe......................................................... 591 |
| 1º Aproximaciones conceptuales preliminares............................................ 591 |
| a) Frutos.......................................................................................... 591 |
| b) Productos.................................................................................... 593 |
| c) Mejoras....................................................................................... 593 |
| d) Riesgos........................................................................................ 595 |
| 2º Incidencia de la buena o mala fe .......................................................... 597 |
| a) En los frutos y productos............................................................ 597 |
| A. Productos................................................................................ 597 |
| B. Frutos percibidos...................................................................... 598 |
| C. Frutos pendientes..................................................................... 600 |
| b) En los riesgos de la cosa.............................................................. 601 |
| A. Sujeto de buena fe .................................................................... 601 |
| B. Sujeto de mala fe simple ........................................................... 602 |
| C. Sujeto de mala fe viciosa ........................................................... 602 |
| c) En las mejoras............................................................................. 602 |
| E. Transmisión de las obligaciones al sucesor .................................. 604 |
| F. Efectos propios de la posesión, de la tenencia y de los |
| servidores de la posesión.................................................................. 604 |
| 1º Falencias metodológicas en los efectos de las relaciones reales................... 604 |
| 2º Efectos propios de la posesión ............................................................... 605 |
| 3º Efectos propios de la tenencia............................................................... 606 |
| a) “conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro |
| de los gastos”............................................................................... 606 |
| b) “individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante |
| si se lo perturba en razón de la cosa, y de no hacerlo, responde |
| por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por |
| evicción, si ésta corresponde”....................................................... 606 |
| c) “restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa |
| citación fehaciente de los otros que la pretenden”....................... 607 |
| 4º Efectos propios de los servidores de la posesión....................................... 607 |
| XXX Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| Capítulo VII |
| Defensa de la relación real |
| A. Fundamentos....................................................................................... 609 |
| 1º Otra manifestación de las renovadas polémicas de Savigny con Ihering ... 609 |
| 2º Nuestra opinión ................................................................................. 611 |
| B. Defensa extrajudicial....................................................................... 612 |
| 1º Diversas alternativas ......................................................................... 612 |
| 2º Requisitos .......................................................................................... 613 |
| 3º Legitimación activa............................................................................ 614 |
| 4º Solo corresponde frente a la violencia ................................................... 615 |
| C. Defensas judiciales en el Código Civil y Comercial................... 616 |
| 1º Simplificación del régimen................................................................... 616 |
| 2º Acción para adquirir la relación real (remisión).................................... 617 |
| 3º Acción de despojo ................................................................................ 617 |
| a) Lesión que la habilita y finalidad ................................................ 617 |
| b) Legitimación pasiva .................................................................... 619 |
| c) Alcances de la sentencia.............................................................. 619 |
| 4º Acción de mantener............................................................................. 621 |
| a) Lesión que la habilita y finalidad ................................................ 621 |
| b) Legitimación pasiva .................................................................... 623 |
| c) Alcances de la sentencia.............................................................. 623 |
| 5º Reglas comunes a las acciones de despojo y de mantener.......................... 624 |
| a) Legitimación activa..................................................................... 624 |
| b) Legitimación pasiva .................................................................... 626 |
| c) Objeto......................................................................................... 627 |
| d) Proceso........................................................................................ 627 |
| e) Prueba......................................................................................... 627 |
| f ) Conversión.................................................................................. 628 |
| g) Prescripción ................................................................................ 629 |
| h) Envío al Derecho de daños......................................................... 629 |
| D. Defensas judiciales en el Derecho procesal ................................ 631 |
| Índice XXXI |
| Pág. |
| 1º Acciones e interdictos posesorios............................................................ 631 |
| a) Tesis dualista............................................................................... 631 |
| b) Correlación de los interdictos con las acciones posesorias y las |
| reales........................................................................................... 631 |
| c) Inconstitucionalidad del art. 623, in fine, del Código Procesal |
| Civil y Comercial de la Nación ................................................... 632 |
| 2º Interdicto de adquirir.......................................................................... 633 |
| 3º Interdicto de retener............................................................................ 634 |
| 4º Interdicto de recobrar.......................................................................... 636 |
| 5º Interdicto de obra nueva ..................................................................... 638 |
| 6º Denuncia de daño temido.................................................................... 640 |
| Capítulo VIII |
| Defensa del derecho real |
| A. Disposiciones generales.................................................................... 643 |
| 1º Acciones reales: Definición y ámbitos.................................................... 643 |
| 2º Carácter de las acciones reales .............................................................. 644 |
| 3º Metodología ....................................................................................... 646 |
| 4º Posibilidad de otras acciones reales ....................................................... 647 |
| 5º Inconveniencia de la multiplicidad de acciones reales............................. 648 |
| 6º Quid de la vigencia de las acciones reales en la praxis ........................... 650 |
| 7º Imprescriptibilidad............................................................................. 652 |
| 8º Legitimación activa............................................................................ 653 |
| a) Regla general .............................................................................. 653 |
| b) Acreedores hipotecarios.............................................................. 653 |
| c) Cesionarios................................................................................. 655 |
| A. Discusión que pretendió zanjar el Proyecto de 1998...................... 655 |
| B. Cesión expresa ......................................................................... 655 |
| C. Cesión implícita....................................................................... 658 |
| D. Nuestra opinión ....................................................................... 660 |
| d) Caso del “adquirente” mediando boleto....................................... 663 |
| e) Caso del simple justo título para usucapir................................... 663 |
| XXXII Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| f ) Herederos y legatarios................................................................. 664 |
| g) Prescripción adquisitiva .............................................................. 665 |
| h) Titular de derechos reales resolubles o fiduciarios....................... 665 |
| i) Cotitulares .................................................................................. 666 |
| 9º Legitimación pasiva ........................................................................... 667 |
| 10º Oportunidad para la acreditación del derecho real y la necesidad de su |
| subsistencia ........................................................................................ 668 |
| 11º Derivación al Derecho de daños cuando no hay lesión posesoria .............. 669 |
| 12º Procedencia de la indemnización de daños: alternativas........................ 670 |
| B. Acción reivindicatoria ..................................................................... 672 |
| 1º Finalidad y ámbito............................................................................. 672 |
| 2º Objetos reivindicables ......................................................................... 674 |
| 3º Objetos no reivindicables..................................................................... 677 |
| a) La norma central......................................................................... 677 |
| b) Derechos..................................................................................... 677 |
| c) Cosas indeterminadas o fungibles............................................... 677 |
| d) Accesorios independientemente de la cosa principal .................. 678 |
| e) Cosas futuras al tiempo de la restitución..................................... 679 |
| f ) Supuestos especiales en materia de automotores......................... 679 |
| A. Precisiones metodológicas......................................................... 679 |
| B. “Automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o |
| robados”.................................................................................. 680 |
| C. “Automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe |
| por dos años”............................................................................ 681 |
| 4º Legitimación pasiva ........................................................................... 682 |
| 5º Diligencias preliminares y medidas de seguridad vinculadas con la |
| acción reivindicatoria ......................................................................... 684 |
| a) Precisiones .................................................................................. 684 |
| b) Diligencias preliminares.............................................................. 684 |
| c) Embargo ..................................................................................... 684 |
| d) Secuestro. Caución suficiente...................................................... 685 |
| e) Anotación de litis........................................................................ 686 |
| f ) Prohibición de innovar. Prohibición de contratar........................ 686 |
| g) Medidas cautelares genéricas...................................................... 686 |
| Índice XXXIII |
| Pág. |
| 6º Prueba en la reivindicación de inmuebles. Necesidad de su coordinación |
| con el régimen registral ....................................................................... 687 |
| a) Aspectos esenciales sobre los cuales debe versar la prueba .......... 687 |
| b) Situación especial del Estado...................................................... 687 |
| c) Sistema probatorio...................................................................... 688 |
| d) Concepto de “título”.................................................................... 689 |
| e) Supuestos contemplados en el art. 2256...................................... 693 |
| A. Los derechos del actor y del demandado emanan de un antecesor |
| común (inc. a]) ........................................................................ 693 |
| B. Insuficiencia del título del reivindicante si es posterior a la posesión |
| del demandado (inc. b]) ............................................................ 698 |
| C. Los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes |
| antecesores, y el título del reivindicante es anterior a la posesión del |
| demandado (inc. c]).................................................................. 701 |
| 1. Ineludible lectura correctora para no convertir en imposible la |
| compresión de la norma....................................................... 701 |
| 2. Presunción de que el actor era poseedor y “propietario” ........... 701 |
| 3. Las presunciones aunque beneficien al reivindicante no se dan |
| en cabeza de él ................................................................... 705 |
| 4. El reivindicante acciona como cesionario del antecesor anterior |
| a la posesión del demandado y excepcionalmente como |
| subrogante en los derechos de su autor.................................. 706 |
| 5. Es innecesario probar que se le hizo tradición de la cosa al |
| reivindicante ...................................................................... 707 |
| 6. Las presunciones son iuris tantum......................................... 708 |
| 7. Incidencia de la publicidad registral ...................................... 713 |
| D. Los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes |
| antecesores, y no es posible determinar cuál de ellos es el verdadero |
| “propietario” (inc. d]) ................................................................ 714 |
| 1. Se prefiere al poseedor actual................................................ 714 |
| 2. La sentencia pronunciada hace cosa juzgada entre las partes del |
| juicio................................................................................. 716 |
| 3. Gravitación de la publicidad registral .................................... 717 |
| 7º Prueba en la reivindicación de muebles registrables............................... 718 |
| a) Regulación con vacíos metodológicos......................................... 718 |
| b) Presupuestos de las reglas del art. 2257........................................ 718 |
| c) Contenido de la prueba si la registración es constitutiva |
| (inc. b])....................................................................................... 720 |
| XXXIV Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| d) Contenido de la prueba si la registración es meramente |
| declarativa en el supuesto de que ni el actor ni el demandado |
| inscribieron sus títulos (inc. c])................................................... 720 |
| e) Títulos del actor y del demandado inscriptos derivados de un |
| “autor común” (inc. d])................................................................ 721 |
| f ) Títulos del actor y del demandado inscriptos derivados de |
| “personas distintas” (inc. e]) ........................................................ 722 |
| 8º Prueba en la reivindicación de muebles no registrables .......................... 723 |
| a) Facilidad probatoria .................................................................... 723 |
| b) Diversos supuestos...................................................................... 723 |
| A. Las partes derivan sus derechos de un antecesor común (inc. a]).... 723 |
| B. Las partes derivan sus derechos de distintos antecesores (inc. b]) ... 724 |
| C. Subadquirente a título gratuito (inc. c]) ...................................... 724 |
| 9º Regulación del derecho a reembolso....................................................... 724 |
| a) Muebles no registrables .............................................................. 724 |
| A. Requisitos de procedencia ......................................................... 725 |
| 1. Poseedor de buena fe........................................................... 725 |
| 2. Que “el objeto se haya vendido con otros iguales”................... 725 |
| 3. Que la “venta pública” se hubiera producido “en casa de venta |
| de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos”.. 726 |
| B. Prestaciones que debe satisfacer el reivindicante........................... 726 |
| b) Muebles registrables ................................................................... 727 |
| c) Derecho de repetición................................................................. 727 |
| 10º Alcances de la reivindicación ............................................................... 727 |
| 11º Efectos de la sentencia ......................................................................... 729 |
| C. Acción negatoria ............................................................................... 729 |
| 1º Finalidad y ámbito............................................................................. 729 |
| 2º Legitimación activa............................................................................ 731 |
| 3º Legitimación pasiva ........................................................................... 732 |
| 4º La acción negatoria también corresponde para los muebles..................... 733 |
| 5º Prueba............................................................................................... 734 |
| 6º Sentencia ........................................................................................... 735 |
| a) Efectos principales...................................................................... 736 |
| b) Efectos accesorios....................................................................... 736 |
| Índice XXXV |
| Pág. |
| D. Acción confesoria.............................................................................. 737 |
| 1º Finalidad y ámbito............................................................................. 737 |
| 2º Legitimación pasiva ........................................................................... 738 |
| 3º La acción confesoria solo corresponde para las cosas inmuebles ................ 739 |
| 4º Prueba............................................................................................... 740 |
| a) Impedimento del ejercicio de una servidumbre........................... 740 |
| b) Impedimento del ejercicio de los “límites del dominio”.............. 741 |
| c) Caso del acreedor hipotecario..................................................... 742 |
| d) Prueba del “impedimento” para la plenitud de los derechos |
| reales........................................................................................... 743 |
| 5º Sentencia ........................................................................................... 743 |
| E. Acción de deslinde............................................................................. 744 |
| 1º Finalidad y ámbito............................................................................. 744 |
| 2º Comparación con la acción reivindicatoria ........................................... 745 |
| a) Ámbitos...................................................................................... 745 |
| b) Diferencias.................................................................................. 746 |
| 3º Inmuebles alcanzados ......................................................................... 748 |
| 4º Legitimación activa............................................................................ 749 |
| 5º Legitimación pasiva ........................................................................... 749 |
| 6º Prueba y sentencia.............................................................................. 751 |
| F. Comparación entre las acciones reales y las llamadas |
| posesorias ............................................................................................ 753 |
| 1º Semejanzas........................................................................................ 753 |
| 2º Diferencias......................................................................................... 753 |
| 3º Conexiones......................................................................................... 754 |
| a) Prohibición de acumular............................................................. 754 |
| b) Inutilidad de la prueba del derecho real en el “posesorio”............ 755 |
| c) Prioridad de la acción posesoria. Suspensión de la acción real .... 755 |
| d) Cumplimiento de la condena en el “posesorio”............................ 755 |
| e) Pérdida de la acción posesoria por el ejercicio de la acción real y |
| subsistencia de ésta si se ejercitara aquélla................................... 757 |
| f ) Acciones por distintos hechos..................................................... 758 |
| g) Turbaciones o desapoderamientos recíprocos.............................. 759 |
| h) Hechos posteriores a la articulación de la acción real.................. 759 |
| XXXVI Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| Capítulo IX |
| Publicidad |
| A. Nociones generales ........................................................................... 761 |
| 1º Concepto de publicidad........................................................................ 761 |
| 2º Publicidad y forma ............................................................................. 764 |
| 3º Clases de publicidad............................................................................ 766 |
| 4º Pautas para la clasificación de los sistemas de publicidad registral........... 766 |
| a) Por sus efectos............................................................................. 766 |
| A. Meramente declarativos o constitutivos....................................... 766 |
| B. Convalidantes o no................................................................... 767 |
| C. Con o sin fe pública registral ..................................................... 767 |
| b) Por el elemento ordenatorio........................................................ 767 |
| c) Por la técnica de registración....................................................... 768 |
| d) Por la materia registrable ............................................................ 769 |
| 5º Quid de la autonomía del derecho registral inmobiliario....................... 770 |
| a) ¿Autonomía dogmática? ............................................................. 770 |
| b) ¿Autonomía legislativa? .............................................................. 772 |
| c) ¿Autonomía didáctica?................................................................ 772 |
| d) Nuestra opinión .......................................................................... 773 |
| B. La publicidad en el Código Civil y Comercial ............................. 775 |
| 1º Publicidades suficientes: registral y posesoria ......................................... 775 |
| a) La norma básica del art. 1893...................................................... 775 |
| b) Publicidad registral ..................................................................... 776 |
| c) Publicidad posesoria ................................................................... 777 |
| d) Concepto de tercero interesado de buena fe................................ 781 |
| A. Criterio objetivo....................................................................... 781 |
| B. Criterio subjetivo ..................................................................... 783 |
| C. Postura del Código Civil y Comercial......................................... 788 |
| e) La tradición no es requisito para la registración.......................... 789 |
| f ) Conflicto entre las publicidades registral y posesoria .................. 790 |
| g) Conflicto entre un “adquirente” mediando boleto y un “adquirente” |
| por compraventa instrumentada en escritura pública.................... 792 |
| Índice XXXVII |
| Pág. |
| h) Conflicto entre un “adquirente” mediando boleto y un acreedor |
| hipotecario.................................................................................. 793 |
| i) Conflicto entre un “adquirente” mediando boleto y un acreedor |
| embargante ................................................................................. 795 |
| j) ¿Inscripción registral del boleto?................................................. 796 |
| 2º Publicidad instrumental ..................................................................... 797 |
| a) Concepto .................................................................................... 797 |
| b) Caso paradigmático en el Código Civil derogado....................... 798 |
| c) Supuestos característicos en el Derecho vigente ......................... 800 |
| C. La publicidad en la ley 17.801........................................................... 803 |
| 1º Ámbito territorial............................................................................... 803 |
| 2º Situaciones jurídicas registrables.......................................................... 804 |
| a) Concepto .................................................................................... 804 |
| b) Inscripción y anotación............................................................... 804 |
| c) Opción terminológica por “instrumento” y no por “documento”... 807 |
| d) Enunciación de los instrumentos registrables ............................. 807 |
| A. “Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan |
| derechos reales sobre inmuebles” (art. 2º, inc. a]).......................... 807 |
| B. “Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias |
| cautelares” (art. 2º, inc. b])......................................................... 809 |
| C. “Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales” (art. 2º, |
| inc. c]) .................................................................................... 809 |
| e) Forma de los instrumentos registrables....................................... 810 |
| f ) El instrumento registrable solo excepcionalmente es portador |
| de derechos reales ....................................................................... 815 |
| g) Caso especial de las registraciones personales............................. 816 |
| 3º La registración como carga y como obligación........................................ 819 |
| 4º Asiento registral ................................................................................. 820 |
| a) Concepto. Remisiones ................................................................ 820 |
| b) El asiento registral como prueba supletoria del instrumento que |
| lo originó .................................................................................... 821 |
| 5º Rogación............................................................................................ 823 |
| a) Concepto .................................................................................... 823 |
| b) Legitimados................................................................................ 824 |
| c) Forma ......................................................................................... 826 |
| XXXVIII Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| d) Desistimiento.............................................................................. 826 |
| 6º Determinación o especialidad .............................................................. 827 |
| a) Concepto .................................................................................... 827 |
| b) Determinación del objeto ........................................................... 827 |
| c) Determinación de los sujetos...................................................... 830 |
| d) Determinación de la situación jurídica registrable ...................... 831 |
| e) Determinación y catastro............................................................ 832 |
| A. Concepto y finalidades del catastro............................................. 832 |
| B. Parcela y estado parcelario ......................................................... 834 |
| C. Certificados catastrales.............................................................. 836 |
| D. Coordinación del registro de la propiedad inmueble con el catastro. 837 |
| 7º Tracto sucesivo o continuo ................................................................... 838 |
| a) Concepto .................................................................................... 838 |
| b) Ámbito ....................................................................................... 840 |
| c) El tracto sucesivo no atañe a la legitimación sustancial del |
| disponente................................................................................... 841 |
| d) Tracto sucesivo ordinario (o con previa registración) .................. 844 |
| e) Tracto sucesivo extraordinario (o sin previa registración). Tracto |
| abreviado o comprimido ............................................................. 844 |
| A. Concepto. No es una excepción al tracto sucesivo......................... 844 |
| B. Casos regulados por la ley registral ............................................. 845 |
| f ) Extinción de los asientos (cancelación y caducidad) ................... 849 |
| A. Conceptos y comparación introductoria ...................................... 849 |
| B. Cancelación............................................................................. 849 |
| C. Caducidad............................................................................... 852 |
| 1. Supuestos enumerados por el art. 37...................................... 852 |
| 2. Controversia con respecto a la “anotación” de litis ................... 853 |
| 3. Supuestos incluidos en otros textos de la ley registral .......... 856 |
| 8º Prioridad........................................................................................... 857 |
| a) Concepto .................................................................................... 857 |
| b) La prioridad en el Derecho argentino......................................... 859 |
| c) Negocios jurídicos sobre el rango................................................ 862 |
| A. Concepto de rango ................................................................... 862 |
| B. El rango y el orden público en materia de derechos reales ............. 864 |
| Índice XXXIX |
| Pág. |
| C. Modificaciones de rango en la ley registral .................................. 867 |
| D. Negocio de la reserva ................................................................ 869 |
| 1. Concepto........................................................................... 869 |
| 2. Oportunidad...................................................................... 872 |
| 3. Alcances............................................................................ 872 |
| 4. Requisitos.......................................................................... 872 |
| 5. Oponibilidad...................................................................... 873 |
| 6. Caducidad ......................................................................... 874 |
| E. Negocio de la permuta .............................................................. 874 |
| 1. Concepto........................................................................... 874 |
| 2. Requisitos.......................................................................... 876 |
| F. Negocio de la posposición ......................................................... 877 |
| 1. Concepto .......................................................................... 877 |
| 2. Requisitos.......................................................................... 878 |
| G. Negocio de la coparticipación .................................................... 879 |
| 9º Publicidad ......................................................................................... 881 |
| a) Diversos planos........................................................................... 881 |
| b) Legitimados para la publicidad formal........................................ 882 |
| c) Vías de acceso. Enunciación........................................................ 883 |
| d) Exhibición directa de los asientos registrales .............................. 883 |
| e) Expedición de copias autenticadas y de informes........................ 884 |
| f ) Notas del registrador................................................................... 884 |
| g) Certificados con reserva de prioridad.......................................... 885 |
| A. Adquisición de prioridad y reserva de prioridad ........................... 885 |
| B. Reserva de prioridad de segundo grado: emisión de certificados en |
| sentido estricto......................................................................... 886 |
| 1. Importancia de los certificados............................................. 886 |
| 2. Acreditación registral de las mutaciones jurídico reales (con |
| exclusión de las extintivas) ................................................... 888 |
| 3. Limitación del sistema al ámbito privado............................... 889 |
| 4. Deber del autorizante de tener a la vista el certificado ............. 890 |
| 5. Requisitos de la certificación ................................................ 891 |
| 6. Constancia en el folio de la expedición de la certificación ........ 891 |
| 7. Publicitación de las certificaciones expedidas con anterioridad |
| que estén vigentes............................................................... 892 |
| XL Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| 8. Extensión total de la reserva de prioridad .............................. 892 |
| 9. Cómputo de los plazos........................................................ 894 |
| 10. Legitimados....................................................................... 895 |
| 11. Efectos de los certificados.................................................... 896 |
| 12. Supuesto de la escrituración simultánea................................. 897 |
| 13. Discordancia entre el certificado y el asiento registral.............. 898 |
| 14. Quid de la cesión de la certificación....................................... 898 |
| 15. Utilización de la certificación para un acto distinto ................. 903 |
| C. Medidas cautelares y bloqueo de la prioridad............................... 904 |
| 1. Tratamiento registral de las medidas cautelares ...................... 904 |
| 2. Medidas cautelares notificadas al escribano............................ 906 |
| 3. Medidas cautelares durante el curso de la registración ............. 906 |
| 4. Las llamadas medidas cautelares innovativas.......................... 908 |
| 5. La cuestión en los simposios registrales................................. 908 |
| 6. Protección del adquirente de buena fe ................................... 909 |
| 7. La sujeción al Derecho alcanza a los escribanos, a los |
| registradores y también a los jueces....................................... 910 |
| 10º Legalidad y calificación....................................................................... 911 |
| a) Concepto .................................................................................... 911 |
| b) Naturaleza de la función calificadora .......................................... 912 |
| c) Alcances...................................................................................... 915 |
| d) Objeto de la calificación.............................................................. 919 |
| e) ¿Superposición de calificaciones?................................................ 920 |
| f ) Plazo para calificar...................................................................... 924 |
| g) Resultados de la calificación. Alternativas................................... 924 |
| A. Calificación positiva (registración definitiva pura y simple)............ 925 |
| B. Calificación positiva (registración definitiva condicionada)............ 925 |
| C. Calificación negativa por defecto subsanable (registración |
| provisional).............................................................................. 927 |
| D. Calificación negativa por defecto no subsanable (¿registración |
| provisional?) ........................................................................... 928 |
| h) Recursos ante una calificación negativa por defecto subsanable.. 930 |
| A. Vías administrativas.................................................................. 930 |
| 1. Recurso de reconsideración.................................................. 930 |
| 2. Recurso jerárquico .............................................................. 932 |
| Índice XLI |
| Pág. |
| B. Vía judicial.............................................................................. 934 |
| i) Recurso ante una calificación negativa por defecto insubsanable 934 |
| 11º Rechazos por el Derecho argentino de la llamada legitimación sustantiva, |
| de la fe pública registral y de la convalidación....................................... 935 |
| a) La titulación como desmitificadora de la llamada legitimación |
| sustantiva .................................................................................... 935 |
| b) La buena fe como desmitificadora de la denominada fe pública |
| registral ....................................................................................... 937 |
| c) Inexistencia de la convalidación registral .................................... 942 |
| 12º Inexactitudes registrales ...................................................................... 943 |
| a) Concepto y clases........................................................................ 943 |
| A. Inexactitud interna ................................................................... 943 |
| B. Inexactitud externa ................................................................... 943 |
| b) Discordancia de los certificados y las realidades extrarregistral y |
| registral ....................................................................................... 944 |
| c) Rectificación de los asientos........................................................ 948 |
| Capítulo X |
| Protección especial para determinadas situaciones |
| jurídico reales |
| A. Propiedad indígena ............................................................................ 951 |
| 1º La cuestión indígena en la Argentina................................................... 951 |
| 2º El Convenio 107 de la Organización Internacional del Trabajo (OIT). |
| La idea de la absorción........................................................................ 957 |
| 3º La Ley Nacional Argentina sobre Política Indígena y apoyo a las |
| comunidades aborígenes Nº 23.302...................................................... 958 |
| 4º El Convenio 169 de la Organización Internacional del Trabajo (OIT). |
| Régimen de la propiedad indígena....................................................... 961 |
| 5º La Reforma Constitucional Argentina de 1994 .................................... 966 |
| a) Estructura de la Propiedad Comunitaria Indígena ..................... 966 |
| b) Sujetos. Pueblos indígenas. Comunidades .................................. 969 |
| c) Objeto de la propiedad ............................................................... 970 |
| d) Calidad de comunitaria............................................................... 971 |
| e) Naturaleza................................................................................... 972 |
| XLII Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| f ) Fuentes. Cuestión de la adquisición originaria o derivada........... 975 |
| g) Discriminación inversa. Finalidad............................................... 978 |
| h) Caracteres de la propiedad comunitaria indígena........................ 979 |
| i) Expropiación............................................................................... 980 |
| j) Publicidad................................................................................... 980 |
| k) Facultades concurrentes entre la Nación y los estados locales..... 981 |
| 6º Inconveniencia de su regulación en el Código Civil y Comercial............. 981 |
| a) Jornadas Nacionales y Proyecto de 1998...................................... 981 |
| b) Anteproyecto de Código Civil y Comercial................................ 983 |
| c) Código Civil y Comercial ........................................................... 985 |
| 7º Reflexiones finales .............................................................................. 986 |
| B. Vivienda ............................................................................................... 988 |
| 1º Antecedentes inmediatos...................................................................... 988 |
| a) Advertencia................................................................................. 988 |
| b) Ley 14.394................................................................................... 988 |
| c) Proyecto de 1998 y las Jornadas Nacionales de Derecho Civil..... 990 |
| 2º Lineamientos generales del Código Civil y Comercial............................ 991 |
| 3º Teleología del instituto........................................................................ 992 |
| 4º Naturaleza jurídica............................................................................ 993 |
| a) Aproximaciones .......................................................................... 993 |
| b) Dominio imperfecto ................................................................... 994 |
| c) Condominio con indivisión forzosa............................................ 995 |
| d) Naturaleza jurídica indeterminada.............................................. 996 |
| e) Nuestra opinión: derecho real con límites mayores..................... 997 |
| 5º Protección de los fines alimentarios de la vivienda en otras instituciones. 999 |
| 6º Sujetos ............................................................................................... 1000 |
| a) Legitimados................................................................................ 1000 |
| b) Beneficiarios ............................................................................... 1002 |
| 7º Objeto................................................................................................ 1003 |
| a) Inmueble urbano o rural ............................................................. 1003 |
| b) Destino ....................................................................................... 1004 |
| c) Proporción del valor del inmueble afectado a vivienda................ 1004 |
| d) Es afectable a vivienda un único inmueble.................................. 1007 |
| Índice XLIII |
| Pág. |
| e) Subrogación real ......................................................................... 1008 |
| 8º Vías para la afectación ........................................................................ 1011 |
| a) Por acta registral ......................................................................... 1011 |
| b) Por escritura pública ................................................................... 1012 |
| c) Por testamento............................................................................ 1012 |
| d) Instrumento judicial.................................................................... 1013 |
| e) Requisitos comunes para la registración...................................... 1013 |
| 9º Carácter de la registración................................................................... 1014 |
| 10º Habitación efectiva............................................................................. 1017 |
| 11º Efectos ............................................................................................... 1018 |
| a) Respecto del constituyente.......................................................... 1018 |
| b) Con relación a los beneficiarios................................................... 1020 |
| c) En cuanto a los acreedores.......................................................... 1021 |
| 12º Desafectación y cancelación de la registración........................................ 1023 |
| a) Clases.......................................................................................... 1023 |
| b) Causales voluntarias.................................................................... 1023 |
| c) Causales forzosas........................................................................ 1025 |
| Índice TOMO 2 |
| Pág. |
| CAPÍTULO XI |
| Dominio |
| A. Definición............................................................................................ 1 |
| 1º Antecedentes directos........................................................................... 1 |
| a) El Código Civil francés .............................................................. 1 |
| b) El Código Civil derogado........................................................... 5 |
| c) El Proyecto de 1998 .................................................................... 6 |
| 2º Código Civil y Comercial.................................................................... 6 |
| B. Caracteres .......................................................................................... 8 |
| 1º Absolutez ........................................................................................... 8 |
| 2º Perpetuidad ....................................................................................... 12 |
| 3º Exclusividad...................................................................................... 13 |
| a) Precisiones conceptuales ............................................................. 13 |
| b) Distinción entre exclusividad y facultad de exclusión.................. 14 |
| C. Contenido ........................................................................................... 17 |
| 1º Facultad de usar................................................................................. 17 |
| 2º Facultad de gozar............................................................................... 17 |
| 3º Facultad de disponer........................................................................... 18 |
| a) Generalidades............................................................................. 18 |
| b) Disposición material ................................................................... 20 |
| c) Disposición jurídica .................................................................... 21 |
| D. Extensión ............................................................................................ 22 |
| a) Extensión del dominio a los objetos que forman un todo con la |
| cosa y a sus accesorios................................................................. 22 |
| X Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| A. Forman un todo con la cosa....................................................... 22 |
| B. Accesorios............................................................................... 24 |
| b) Extensión del dominio al subsuelo y al espacio aéreo.................. 24 |
| c) Atribución de dominio ............................................................... 27 |
| d) Presunción de autoría.................................................................. 28 |
| E. Modos especiales de adquisición..................................................... 29 |
| 1º Metodología ....................................................................................... 29 |
| 2º Apropiación ....................................................................................... 30 |
| a) Concepto .................................................................................... 30 |
| b) Cosas apropiables........................................................................ 32 |
| c) Cosas no apropiables................................................................... 33 |
| d) Caza............................................................................................ 33 |
| e) Pesca ........................................................................................... 37 |
| f ) Enjambres................................................................................... 39 |
| 3º Adquisición de un tesoro...................................................................... 41 |
| a) Concepto de tesoro..................................................................... 41 |
| b) Caracterización del descubridor.................................................. 45 |
| c) Necesidad de que el hallazgo sea casual ...................................... 45 |
| d) Legitimados para la búsqueda del tesoro .................................... 46 |
| e) Derechos del descubridor............................................................ 46 |
| A. Titulares de derechos reales sobre objeto total o parcialmente |
| propio............................................................................................... 46 |
| B. Titulares de derechos reales sobre objeto ajeno que se ejercen por la |
| posesión .................................................................................. 47 |
| C. Hallador no legitimado para la búsqueda......................................... 48 |
| D. Necesidad de que el descubrimiento sea casual o de que medie |
| autorización del dueño de la cosa..................................................... 48 |
| f ) Reivindicación de un tesoro........................................................ 49 |
| 4º Régimen de las cosas perdidas .............................................................. 51 |
| a) Metodología ............................................................................... 51 |
| b) Concepto de cosa perdida ........................................................... 52 |
| c) Implicancias del hallazgo ............................................................ 54 |
| d) Derechos del hallador ................................................................. 55 |
| e) Falta de presentación de quien tiene derecho a la reclamación de |
| la cosa ......................................................................................... 57 |
| Índice XI |
| Pág. |
| 5º Transformación de cosas muebles.......................................................... 59 |
| a) Caracterización. Requisitos......................................................... 59 |
| b) Transformación de buena fe cuando la cosa nueva no es |
| reversible..................................................................................... 61 |
| c) Transformación de buena fe cuando la cosa sí es reversible......... 61 |
| d) Transformación de mala fe cuando la cosa no es reversible......... 62 |
| e) Transformación de mala fe cuando la cosa sí es reversible .......... 63 |
| f ) Necesidad de coordinar las normas de la transformación con las |
| del régimen jurídico de las cosas muebles ................................... 63 |
| 6º Accesión de cosas muebles..................................................................... 63 |
| 7º Accesión de cosas inmuebles.................................................................. 66 |
| a) Aluvión ....................................................................................... 66 |
| A. Concepto ................................................................................ 66 |
| B. Requisitos ............................................................................... 66 |
| C. Carácter de la adquisición ......................................................... 68 |
| D. Supuesto de acrecentamiento aluvional de varios inmuebles .......... 69 |
| E. Aplicación expansiva de la regulación a otros acrecentamientos...... 70 |
| F. Límite de las aguas................................................................... 70 |
| b) Avulsión...................................................................................... 71 |
| A. Concepto ................................................................................ 71 |
| B. Alcances de la reivindicación................................................. 72 |
| C. Quid de la indemnizabilidad de los daños originados por la |
| remoción.......................................................................................... 73 |
| D. Supuesto de cosa no susceptible de adherencia natural.................. 75 |
| c) Construcción, siembra o plantación............................................ 76 |
| A. Ubicación temática................................................................... 76 |
| B. Construcción, siembra o plantación en inmueble propio, pero con |
| materiales ajenos...................................................................... 76 |
| C. Construcción, siembra o plantación en inmueble ajeno, pero con |
| materiales propios .................................................................... 78 |
| D. Construcción, siembra o plantación en inmueble ajeno y con |
| materiales ajenos...................................................................... 79 |
| E. Neutralización de la mala fe del constructor, sembrador o plantador |
| en inmueble ajeno si el dueño de éste también tiene esa calidad ..... 80 |
| d) Invasión de inmueble colindante................................................. 81 |
| A. Supuesto de invasor de buena fe e invadido de mala fe.................. 82 |
| B. Supuesto de invasor de buena fe e invadido de buena fe ................ 83 |
| XII Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| C. Supuesto de invasor de mala fe e invadido de buena fe.................. 83 |
| D. Supuesto de invasor de mala fe e invadido de mala fe ................... 83 |
| E. Aproximación final................................................................... 84 |
| F. Clasificación ...................................................................................... 84 |
| G. Dominio revocable (resoluble)........................................................ 85 |
| a) Terminología .............................................................................. 85 |
| b) Definición legal........................................................................... 86 |
| c) Facultades del dueño revocable ................................................... 91 |
| d) Efectos........................................................................................ 92 |
| e) Publicidad de la resolución del dominio de cosas registrables |
| frente a terceros........................................................................... 93 |
| f ) Readquisición del dominio perfecto............................................ 94 |
| H. Dominio fiduciario ............................................................................ 96 |
| a) Metodología ............................................................................... 96 |
| b) Definición legal........................................................................... 97 |
| c) Forma del título constitutivo y oponibilidad del dominio |
| fiduciario..................................................................................... 101 |
| d) Facultades del dueño fiduciario................................................... 101 |
| e) Efectos........................................................................................ 106 |
| f ) Publicidad de la resolución del dominio de cosas registrables |
| frente a terceros........................................................................... 106 |
| g) Readquisición del dominio perfecto............................................ 106 |
| I. Dominio desmembrado ...................................................................... 108 |
| CAPÍTULO XII |
| Condominio |
| A. Consideraciones generales .............................................................. 109 |
| 1º Definición legal .................................................................................. 109 |
| 2º Caracteres .......................................................................................... 111 |
| 3º Naturaleza jurídica............................................................................ 114 |
| 4º Aplicaciones subsidiarias ..................................................................... 116 |
| 5º Constitución....................................................................................... 118 |
| 6º Clases ................................................................................................ 120 |
| Índice XIII |
| Pág. |
| B. Disposiciones comunes....................................................................... 120 |
| 1º Metodología ....................................................................................... 120 |
| 2º Presunción de igualdad ....................................................................... 121 |
| 3º Destino de la cosa común..................................................................... 122 |
| 4º Uso y goce de la cosa común.................................................................. 123 |
| a) Regla........................................................................................... 123 |
| b) Convenio .................................................................................... 124 |
| c) Supuesto de uso y goce excluyente.............................................. 126 |
| 5º Facultades privativas con relación a la alícuota .................................... 128 |
| a) Disposición jurídica: enajenar y gravar........................................ 128 |
| b) Distintos casos de gravámenes de la alícuota .............................. 129 |
| A. Superficie ................................................................................ 130 |
| B. Usufructo ................................................................................ 130 |
| C. Uso y habitación....................................................................... 131 |
| D. Servidumbre ............................................................................ 132 |
| E. Tiempo compartido.................................................................. 133 |
| F. Hipoteca ................................................................................. 133 |
| G. Prenda .................................................................................... 134 |
| H. Anticresis................................................................................ 135 |
| c) Constitución de derechos personales que involucren a la alícuota . 137 |
| d) Incidencia de la partición............................................................ 138 |
| e) Eventual eficacia de los derechos reales no permitidos ............... 144 |
| f ) El caso especial de la “renuncia”.................................................. 145 |
| 6º Actos de disposición sobre la cosa común ................................................ 146 |
| 7º Expensas generadas por la cosa común.................................................. 151 |
| a) Obligación de contribuir con los gastos de conservación............ 151 |
| b) Naturaleza jurídica de la obligación de contribución .................. 153 |
| c) Medida de la contribución.......................................................... 154 |
| d) Abandono ................................................................................... 156 |
| e) Falta de contribución por un condómino.................................... 156 |
| 8º Deuda en interés común...................................................................... 158 |
| 9º Administración de la cosa común ......................................................... 161 |
| a) Imposibilidad del uso y goce en común ...................................... 161 |
| b) Asamblea .................................................................................... 163 |
| XIV Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| c) Sistemas de administración......................................................... 168 |
| d) Quid de la locación como acto de administración ....................... 169 |
| e) Locación a tercero....................................................................... 171 |
| f ) ¿Locación a condómino?............................................................. 172 |
| g) Distribución de los beneficios..................................................... 174 |
| C. Condominio sin indivisión forzosa ................................................. 175 |
| 1º Concepto............................................................................................ 175 |
| 2º Partición............................................................................................ 176 |
| a) Reglas aplicables......................................................................... 176 |
| b) Concepto y clases........................................................................ 176 |
| c) Forma de la partición privada y de la mixta ................................ 181 |
| d) Derecho a solicitar la partición ................................................... 183 |
| e) La facultad de solicitar la partición es de orden público.............. 187 |
| f ) Imprescriptibilidad de la acción .................................................. 188 |
| g) Efectos de la partición ................................................................ 189 |
| h) Sucedáneo de la partición ........................................................... 192 |
| D. Condominio con indivisión forzosa temporaria........................... 192 |
| 1º Renuncia y convenio de suspensión de la partición ................................ 192 |
| a) Renuncia a la partición ............................................................... 192 |
| b) Plazos de la indivisión................................................................. 193 |
| c) Alcances de la renuncia a la partición por uno de los |
| condóminos ................................................................................ 197 |
| d) Plazo mayor en el condominio fiduciario.................................... 197 |
| 2º Partición nociva ................................................................................. 198 |
| a) Concepto .................................................................................... 198 |
| b) Alcances de la nocividad ............................................................. 199 |
| c) Fuente......................................................................................... 201 |
| 3º Partición anticipada ........................................................................... 203 |
| 4º Publicidad de la indivisión o de su cese................................................. 205 |
| E. Condominio con indivisión forzosa perdurable........................... 206 |
| 1º Precisiones terminológicas ................................................................... 206 |
| 2º Condominio sobre accesorios indispensables........................................... 207 |
| a) Concepto .................................................................................... 207 |
| Índice XV |
| Pág. |
| b) Requisitos ................................................................................... 208 |
| c) Facultades de los condóminos..................................................... 210 |
| d) Inmuebles contiguos de adquisición posterior ............................ 211 |
| e) Aplicación de las disposiciones generales.................................... 212 |
| 3º Condominio sobre muros, cercos y fosos: aproximaciones preliminares ..... 213 |
| a) Conveniencia de las definiciones legales..................................... 213 |
| b) Muros, cercos y fosos .................................................................. 214 |
| c) Ámbitos respectivos de los muros, cercos y fosos........................ 215 |
| d) Distinción entre emplazamiento y titularidad............................. 216 |
| A. Criterio del emplazamiento....................................................... 216 |
| B. Criterio de la titularidad: medianeros y privativos......................... 219 |
| e) Según la extensión vertical.......................................................... 220 |
| A. De cerramiento........................................................................ 220 |
| B. De elevación. Enterrado............................................................ 220 |
| 4º Medianería urbana ............................................................................ 221 |
| a) Obligación de cerramiento. Legitimación activa y pasiva. |
| Precisiones sobre su ámbito ........................................................ 221 |
| b) Carácter de la obligación............................................................. 224 |
| A. Tesis que niega el carácter de orden público................................. 224 |
| B. Tesis del orden público ............................................................. 225 |
| c) Exigencias para el muro de cerramiento forzoso......................... 227 |
| d) Facultad de emplazar el muro de cerramiento encaballado o |
| contiguo. Adquisición de la medianería ...................................... 228 |
| A. Régimen derogado ................................................................... 228 |
| B. Regulación del Código Civil y Comercial.................................... 229 |
| C. Fundamentos........................................................................... 230 |
| D. Naturaleza jurídica: límite ......................................................... 231 |
| e) Adquisición de la medianería sobre los muros de elevación y |
| enterrado..................................................................................... 232 |
| f ) Presunciones de titularidad medianera o privativa ...................... 236 |
| A. Distintos supuestos................................................................... 236 |
| B. Fundamentos........................................................................... 237 |
| C. Muros alcanzados por las presunciones ....................................... 238 |
| D. Época de las presunciones ......................................................... 238 |
| XVI Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| E. Exclusión de las presunciones .................................................... 239 |
| F. Prueba .................................................................................... 240 |
| g) Obligación de contribución ........................................................ 243 |
| A. Naturaleza jurídica ................................................................... 243 |
| B. Plazo y cómputo de prescripción liberatoria ................................ 244 |
| C. Valor de la medianería............................................................... 245 |
| D. Cuantificación del valor ............................................................ 248 |
| E. Supuestos efectos de la prescripción cumplida................................. 251 |
| h) Facultades materiales .................................................................. 252 |
| A. Directiva general...................................................................... 252 |
| B. Casos de facultades materiales enunciadas por el art. 2021............. 255 |
| C. Prolongación del muro.............................................................. 257 |
| D. Restitución del muro al estado anterior....................................... 260 |
| E. Reconstrucción.......................................................................... 261 |
| i) Mejoras. Comparación con las disposiciones generales para el |
| condominio................................................................................. 267 |
| j) Disposición jurídica .................................................................... 270 |
| k) Abdicación.................................................................................. 270 |
| A. Liberación por abdicación ......................................................... 270 |
| B. Supuestos excluidos.................................................................. 271 |
| C. Corresponde la abdicación “aun en los lugares donde el cerramiento |
| es forzoso”............................................................................... 271 |
| D. Oportunidad de la abdicación ..................................................... 272 |
| E. Alcances.................................................................................. 272 |
| F. Hipótesis particular.................................................................. 274 |
| G. Quid de la abdicación parcial ..................................................... 274 |
| H. Forma de la abdicación ............................................................. 275 |
| l) Readquisición ............................................................................. 276 |
| 5º Medianería rural ............................................................................... 277 |
| a) Derecho y obligación de cerramiento.......................................... 277 |
| A. Remisión................................................................................. 277 |
| B. Legitimados para reclamar el cerramiento ................................... 277 |
| C. Elementos divisorios................................................................. 278 |
| D. Inexistencia de requisitos para el elemento divisorio en el Código ... 279 |
| Índice XVII |
| Pág. |
| E. Emplazamiento ....................................................................... 279 |
| F. Obligación de contribuir.......................................................... 279 |
| b) Atribución y cobro de la medianería rural................................... 281 |
| A. Titularidad del elemento divisorio.............................................. 281 |
| B. Cobro del valor de la medianería................................................ 281 |
| C. Prohibición de liberarse por la abdicación en la medianería rural.... 282 |
| D. Mejoras en la medianería rural..................................................... 284 |
| 6º Condominio de árboles, arbustos y otras plantas.................................... 284 |
| a) Fuente inmediata ........................................................................ 284 |
| b) Calidad de medianeros................................................................ 284 |
| c) Retiro de árboles, arbustos u otras plantas perjudiciales.............. 285 |
| d) Replantado.................................................................................. 286 |
| e) Derechos sobre los restos............................................................ 287 |
| F. Matizaciones en las indivisiones forzosas cuando se aplican a |
| bienes de origen hereditario ........................................................... 287 |
| 1º La razón de su tratamiento en este ámbito............................................ 287 |
| 2º Indivisión forzosa temporaria por voluntad del testador........................ 288 |
| 3º Indivisión temporaria convenida por los herederos ................................ 291 |
| 4º Indivisión forzosa temporaria impuesta por el cónyuge supérstite ........... 292 |
| 5º Indivisión forzosa temporaria impuesta por el heredero......................... 294 |
| 6º Disposiciones comunes a las distintas indivisiones forzosas de origen |
| hereditario......................................................................................... 295 |
| a) Oponibilidad............................................................................... 295 |
| b) Derechos de los acreedores de los herederos............................... 296 |
| CAPÍTULO XIII |
| Propiedad horizontal |
| A. Consideraciones generales .............................................................. 299 |
| 1º Antecedentes....................................................................................... 299 |
| 2º Acierto de la denominación tradicional................................................. 302 |
| 3º Autonomía......................................................................................... 303 |
| 4º Definición legal .................................................................................. 304 |
| XVIII Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| a) Autonomía.................................................................................. 304 |
| b) Objeto......................................................................................... 304 |
| c) Contenido................................................................................... 305 |
| d) Límites del derecho .................................................................... 306 |
| e) Inseparabilidad de los derechos de los titulares sobre los objetos |
| privativos y comunes................................................................... 306 |
| 5º Nuestra definición .............................................................................. 307 |
| 6º Constitución....................................................................................... 308 |
| a) Estado de propiedad horizontal y derecho real de propiedad |
| horizontal.................................................................................... 308 |
| A. Régimen derogado .................................................................... 308 |
| B. Proyecto de 1998 ...................................................................... 308 |
| C. Sistema del Código Civil y Comercial ........................................ 309 |
| b) El reglamento se integra al título suficiente ................................ 310 |
| 7º Reglamento de propiedad horizontal.................................................... 311 |
| a) Orden expositivo......................................................................... 311 |
| b) Naturaleza jurídica...................................................................... 311 |
| A. Implicancias ............................................................................ 313 |
| c) Contenido................................................................................... 314 |
| d) Reforma. Cláusulas estatutarias y reglamentarias........................ 318 |
| 8º Objeto................................................................................................ 321 |
| a) Explicitación del objeto .............................................................. 321 |
| b) Cosas y partes comunes .............................................................. 324 |
| c) Cosas y partes necesariamente comunes ..................................... 326 |
| A. Carácter de la enumeración ....................................................... 326 |
| B. “El terreno” (inc. a]).................................................................. 327 |
| C. “Los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a |
| éstas con el exterior” (inc. b])..................................................... 328 |
| D. “Los techos, azoteas, terrazas y patios solares” (inc. c]) .................. 328 |
| E. “Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás |
| estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener |
| la seguridad” (inc. d])................................................................ 328 |
| F. “Los locales e instalaciones de los servicios centrales” (inc. e])........ 329 |
| G. “Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, |
| y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional” (inc. f ]).... 329 |
| Índice XIX |
| Pág. |
| H. “La vivienda para alojamiento del encargado” (inc. g]) y “los locales |
| destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el |
| consorcio” (inc. l]) ........................................................................ 330 |
| I. “Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas” (inc. h]) ........ 331 |
| J. “Los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con |
| cosas y partes comunes” (inc. i]) ................................................. 331 |
| K. “Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas |
| con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y |
| las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros” (inc. j]). 332 |
| L. “Todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de |
| beneficio común” (inc. k]).......................................................... 333 |
| d) Cosas y partes comunes no indispensables.................................. 333 |
| e) Cosas y partes propias................................................................. 334 |
| f ) Presunción de comunidad........................................................... 335 |
| 9º El consorcio........................................................................................ 336 |
| a) Caracterización........................................................................... 336 |
| b) Comienzo de la existencia: constitución ..................................... 337 |
| c) Quid de los consorcios de hecho ................................................. 337 |
| d) Nombre....................................................................................... 339 |
| e) Domicilio.................................................................................... 340 |
| f ) Capacidad ................................................................................... 340 |
| g) Patrimonio.................................................................................. 343 |
| h) Responsabilidad de los consorcistas por las deudas del consorcio.. 345 |
| A. La cuestión en el régimen derogado............................................ 345 |
| B. En el Proyecto de 1998.............................................................. 346 |
| C. Con el Código Civil y Comercial ............................................... 347 |
| i) Vías extintivas............................................................................. 349 |
| B. Situación jurídica de los propietarios ........................................... 351 |
| 1º Derechos ............................................................................................ 351 |
| 2º Distintas obligaciones ......................................................................... 352 |
| a) Observancia de los reglamentos.................................................. 353 |
| b) Conservación .............................................................................. 353 |
| c) Pago de expensas......................................................................... 353 |
| d) Contribución con el fondo de reserva ......................................... 354 |
| e) Permisión del acceso a la unidad................................................. 354 |
| f ) Notificación del domicilio especial ............................................. 355 |
| XX Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| 3º Régimen de la obligación por expensas y otras contribuciones en |
| particular........................................................................................... 355 |
| a) Aproximaciones terminológicas.................................................. 355 |
| b) Naturaleza jurídica...................................................................... 356 |
| c) Clases.......................................................................................... 356 |
| d) Plazo........................................................................................... 358 |
| e) Certificado de deuda. Título ejecutivo ........................................ 359 |
| f ) Legitimaciones activa y pasiva .................................................... 360 |
| g) Liberación del pago. Defensas .................................................... 364 |
| h) Prescripción liberatoria ............................................................... 366 |
| i) Privilegio..................................................................................... 366 |
| 4º Prohibiciones...................................................................................... 368 |
| a) Antecedentes, finalidades y legitimados...................................... 368 |
| b) Los supuestos.............................................................................. 369 |
| C. Mutaciones materiales en cosas y partes comunes o bienes del |
| consorcio ............................................................................................. 372 |
| 1º Metodología expositiva ....................................................................... 372 |
| 2º Mejoras u obras nuevas: apreciaciones terminológicas............................ 372 |
| 3º Cuadro esquemático que proponemos.................................................... 374 |
| 4º Mejoras sin intervención asamblearia.................................................. 375 |
| a) Mejoras de mero mantenimiento y necesarias ordinarias............ 375 |
| b) Mejoras necesarias ordinarias urgentes....................................... 375 |
| 5º Mejoras con intervención asamblearia ................................................. 377 |
| a) Mejoras útiles ordinarias............................................................. 377 |
| b) Mejoras necesarias extraordinarias.............................................. 379 |
| c) Mejoras útiles extraordinarias..................................................... 382 |
| d) Mejoras suntuarias...................................................................... 384 |
| D. Asamblea: órgano de gobierno......................................................... 386 |
| 1º Concepto............................................................................................ 386 |
| 2º Atribuciones....................................................................................... 386 |
| 3º Convocatoria y quórum....................................................................... 388 |
| a) En el Proyecto de 1998................................................................ 388 |
| b) Con el Código Civil y Comercial ............................................... 389 |
| Índice XXI |
| Pág. |
| A. Convocatoria ........................................................................... 389 |
| B. Quórum.................................................................................. 391 |
| 4º Mayorías ........................................................................................... 392 |
| a) Directiva general......................................................................... 392 |
| b) Cómputo: sistema mixto............................................................. 393 |
| c) Procedimiento de adhesión tácita ............................................... 394 |
| d) Mayorías especiales..................................................................... 395 |
| e) Quid de la oposición injustificada de algún propietario............... 396 |
| f ) Nulidad de asamblea................................................................... 400 |
| A. Causales.................................................................................. 400 |
| B. Implicancias de la naturaleza jurídica del acto asambleario ............ 401 |
| C. Legitimación activa .................................................................. 402 |
| D. Legitimación pasiva ................................................................. 403 |
| E. Plazo para accionar................................................................... 404 |
| 5º Supuesto en el que se requiere la conformidad expresa del titular afectado .. 405 |
| 6º Libros de actas y de firmas................................................................... 406 |
| 7º Asamblea judicial ............................................................................... 407 |
| E. Consejo de propietarios: órgano facultativo de control........... 411 |
| 1º Concepto............................................................................................ 411 |
| 2º Atribuciones....................................................................................... 411 |
| 3º Quid de la responsabilidad frente al consorcio o los consorcistas.............. 413 |
| F. Administrador: órgano de administración y ejecución .............. 415 |
| 1º Concepto............................................................................................ 415 |
| 2º Requisitos para la designación ............................................................. 417 |
| 3º Designación y remoción....................................................................... 418 |
| 4º Acreditación de la personería ............................................................... 422 |
| a) En el Proyecto de 1998................................................................ 422 |
| b) Con el Código Civil y Comercial ............................................... 423 |
| 5º Atribuciones....................................................................................... 424 |
| G. Subconsorcios ..................................................................................... 428 |
| 1º Concepto............................................................................................ 428 |
| 2º Subórganos......................................................................................... 429 |
| XXII Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| 3º Deber de responder............................................................................... 430 |
| H. Régimen disciplinario: infracciones y sanciones.......................... 430 |
| 1º Antecedentes....................................................................................... 430 |
| a) La ley 13.512................................................................................ 430 |
| b) El Proyecto de 1998 .................................................................... 431 |
| 2º Regulación del Código Civil y Comercial ............................................. 431 |
| I. Prehorizontalidad ............................................................................ 434 |
| 1º Antecedentes....................................................................................... 434 |
| a) La ley 19.724 ............................................................................... 434 |
| b) Congreso Argentino de la Prehorizonalidad............................... 436 |
| c) Fallos plenarios........................................................................... 437 |
| 2º El Proyecto de 1998 ............................................................................ 438 |
| 3º El Código Civil y Comercial ............................................................... 439 |
| a) Recepción del Proyecto de 1998.................................................. 439 |
| b) Contratos incluidos y excluidos .................................................. 440 |
| c) Vicisitudes .................................................................................. 441 |
| CAPÍTULO XIV |
| Propiedades especiales |
| A. Censurable diseño metodológico del Código Civil y Comercial. 443 |
| 1º Inconsistencias en las divisiones metodológicas ...................................... 443 |
| 2º Ambivalencia del conjunto inmobiliario como “género” y como “especie”... 444 |
| 3º Conceptos acuñados con relación a los “objetos” y no a los “derechos” ......... 445 |
| 4º Error circunstancial, pero significativo................................................. 446 |
| 5º Sobreabundantes remisiones a la legislación local .................................. 446 |
| 6º Repetitivas referencias al derecho de consumo ....................................... 447 |
| 7º Obvias aplicaciones de las normas de los derechos reales ......................... 447 |
| B. Conjunto inmobiliario en sentido estricto.................................. 448 |
| 1º Antecedentes....................................................................................... 448 |
| a) Encuadramientos anteriores al Código Civil y Comercial .......... 448 |
| Índice XXIII |
| Pág. |
| b) Proyecto de 1998 ......................................................................... 452 |
| c) Anteproyecto de Código Civil y Comercial................................ 454 |
| 2º Innecesaria definición ......................................................................... 455 |
| 3º Supuestos de conjuntos inmobiliarios.................................................... 455 |
| a) Nominados e innominados......................................................... 455 |
| b) Emplazamiento de las urbanizaciones ........................................ 456 |
| A. Rural o urbano......................................................................... 456 |
| B. Unidad o pluralidad de inmuebles.............................................. 457 |
| c) Precisiones y objeciones terminológicas del art. 2074 ................. 457 |
| 4º Peculiaridades del objeto...................................................................... 458 |
| a) Unidad funcional ........................................................................ 458 |
| b) Cosas y partes comunes .............................................................. 459 |
| c) Cosas y partes privativas ............................................................. 460 |
| 5º Situación jurídica del propietario......................................................... 461 |
| a) Derechos..................................................................................... 461 |
| b) Obligaciones............................................................................... 461 |
| A. Expensas comunes.................................................................... 461 |
| B. Expensas especiales .................................................................. 462 |
| c) Límites........................................................................................ 463 |
| A. Fuentes ............................................................................................ 463 |
| B. Límites al uso y goce......................................................................... 463 |
| C. Límites a la disposición material ...................................................... 465 |
| D. Límite a la disposición jurídica: “cesión de la unidad”...................... 466 |
| E. Límite a la disposición jurídica: transmisibilidad y derecho de |
| preferencia ....................................................................................... 467 |
| F. Otros eventuales límites de variada incidencia. Quid del derecho de |
| admisión ............................................................................................... 468 |
| d) Limitaciones............................................................................... 470 |
| e) Transcripción instrumental de los límites y de las limitaciones... 473 |
| 6º Régimen disciplinario: infracciones y sanciones..................................... 473 |
| 7º Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes.......................... 476 |
| a) Estado de la cuestión .................................................................. 476 |
| A. Situación jurídica consolidada con anterioridad ........................... 476 |
| B. Conversión de pleno derecho retroactiva ..................................... 477 |
| C. Obligatoriedad de la conversión................................................. 477 |
| XXIV Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| D. Adecuación operativa o funcional por virtualidad de la ley y |
| obligatoriedad de la conversión estructural .................................. 478 |
| E. Adecuación operativa o funcional por virtualidad de la ley............. 479 |
| b) Fundamentación de nuestra opinión........................................... 480 |
| A. Aproximaciones semánticas....................................................... 480 |
| B. Conjuntos alcanzados por la adecuación (ajuste) .......................... 480 |
| C. Alcances de la adecuación (ajuste) .............................................. 481 |
| D. La conversión, a diferencia del ajuste, solo puede ser voluntaria ...... 482 |
| C. Tiempo compartido............................................................................. 483 |
| 1º Antecedentes....................................................................................... 483 |
| a) Encuadramientos anteriores al Código Civil y Comercial............ 483 |
| b) Proyecto de 1998 .......................................................................... 485 |
| 2º Naturaleza ........................................................................................ 486 |
| a) Estado de la cuestión.................................................................... 486 |
| b) Fundamentación de nuestra opinión ............................................ 489 |
| 3º Definición.......................................................................................... 491 |
| a) Definición legal ............................................................................ 491 |
| b) Nuestra definición........................................................................ 492 |
| c) Objeto .......................................................................................... 493 |
| d) Contenido.................................................................................... 493 |
| e) Límites del derecho...................................................................... 494 |
| 4º Posiciones jurídicas ............................................................................. 494 |
| 5º Constitución....................................................................................... 495 |
| a) Estado de tiempo compartido y derecho real de tiempo |
| compartido.................................................................................. 495 |
| b) Acto jurídico de afectación ......................................................... 496 |
| A. Legitimación ........................................................................... 496 |
| B. Contenido............................................................................... 496 |
| C. Forma..................................................................................... 498 |
| c) Publicidad................................................................................... 499 |
| A. Del acto de afectación............................................................... 499 |
| B. Del título del derecho real ......................................................... 500 |
| 6º Reglamento de tiempo compartido ....................................................... 502 |
| a) Ajustes técnicos y semánticos ..................................................... 502 |
| b) Contenido................................................................................... 502 |
| Índice XXV |
| Pág. |
| 7º Situación jurídica del afectante............................................................ 503 |
| 8º Situación jurídica del emprendedor...................................................... 503 |
| 9º Situación jurídica de los usuarios ......................................................... 505 |
| 10º Administración .................................................................................. 506 |
| a) Designación ................................................................................ 506 |
| b) Atribuciones ............................................................................... 507 |
| A. “Conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas |
| de uso común, en condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios |
| el ejercicio de sus derechos” (inc. a]) ........................................... 507 |
| B. “Preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las |
| prioridades temporales de las reservaciones” (inc. b]) .................... 508 |
| C. “Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las |
| sanciones previstas” (inc. c])........................................................ 508 |
| D. “Interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que |
| corresponden” (inc. d]) ............................................................. 508 |
| E. “Llevar los libros de contabilidad conforme a derecho” (inc. e])...... 508 |
| F. “Confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos” |
| (inc. f ])................................................................................... 508 |
| G. “Cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y |
| todo otro cargo que corresponde” (inc. g])................................... 509 |
| H. “Rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a |
| liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por contador público, |
| excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste |
| alzado relativo” (inc. h]) ............................................................ 509 |
| I. “Entregar toda la documentación y los fondos existentes, al |
| emprendedor o a quien éste indique, al cesar su función” (inc. i]).... 509 |
| J. “Comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo |
| con los usos y prácticas del sector” (inc. j])................................... 510 |
| c) Certificado de deuda................................................................... 510 |
| 11º Extinción........................................................................................... 511 |
| A. “Por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación” |
| (inc. a])................................................................................... 511 |
| B. “en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, |
| o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la |
| que se debe dejar constancia registral” (inc. b])............................. 511 |
| C. “Por destrucción o vetustez” (inc. c])........................................... 511 |
| D. Cementerio privado........................................................................... 512 |
| 1º Antecedentes....................................................................................... 512 |
| XXVI Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| a) Encuadramientos anteriores al Código Civil y Comercial .......... 512 |
| b) Proyecto de 1998 ......................................................................... 513 |
| 2º Naturaleza ........................................................................................ 513 |
| a) Estado de la cuestión .................................................................. 513 |
| b) Fundamentación de nuestra opinión........................................... 515 |
| 3º Definición.......................................................................................... 516 |
| a) Definición legal........................................................................... 516 |
| b) Nuestra definición....................................................................... 517 |
| c) Objeto......................................................................................... 517 |
| d) Contenido................................................................................... 518 |
| A. Facultades ............................................................................... 518 |
| B. Deberes................................................................................... 520 |
| e) Límites del derecho .................................................................... 520 |
| 4º Constitución....................................................................................... 521 |
| a) Estado de cementerio privado y derecho real de cementerio |
| privado........................................................................................ 521 |
| b) Acto jurídico de afectación ......................................................... 521 |
| A. Legitimación.................................................................................... 521 |
| B. Requisitos................................................................................ 522 |
| C. Forma .............................................................................................. 522 |
| D. Efectos............................................................................................. 523 |
| c) Quid de la adquisición del derecho real por usucapión................ 524 |
| d) Publicidad................................................................................... 528 |
| 5º Reglamento de cementerio privado....................................................... 528 |
| a) Ajustes técnicos y semánticos ..................................................... 528 |
| b) Contenido................................................................................... 529 |
| A. “La descripción del inmueble sobre el cual se constituye el |
| cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios |
| comunes” (inc. a])..................................................................... 529 |
| B. “Disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos |
| de sepultura el ejercicio de sus facultades y que aseguren el |
| cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía |
| aplicables” (inc. b]) ................................................................... 529 |
| C. “Fijación y forma de pago del canon por administración y |
| mantenimiento, que puede pactarse por períodos anuales o |
| mediante un único pago a perpetuidad” (inc. c])........................... 529 |
| Índice XXVII |
| Pág. |
| D. “Normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y |
| traslados” (inc. d]) .................................................................... 530 |
| E. “Pautas sobre la construcción de sepulcros” (inc. e])...................... 530 |
| F. “Disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas |
| abandonadas” (inc. f ])............................................................... 530 |
| G. “Normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes” |
| (inc. g])................................................................................... 531 |
| H. “Constitución y funcionamiento de los órganos de administración” |
| (inc. h])................................................................................... 531 |
| 6º Nueva persona jurídica silenciada: consorcio de cementerio privado........ 531 |
| a) Fundamentación ......................................................................... 531 |
| b) Asamblea: órgano de gobierno.................................................... 533 |
| c) Administrador: órgano de administración y de ejecución ........... 533 |
| 7º Inembargabilidad............................................................................... 535 |
| Capítulo XV |
| Superficie |
| A. Consideraciones generales .............................................................. 537 |
| 1º Concepto genérico............................................................................... 537 |
| 2º Origen histórico.................................................................................. 538 |
| 3º Comparación con la enfiteusis.............................................................. 541 |
| 4º Otros antecedentes en el Derecho argentino........................................... 547 |
| a) En el Código Civil derogado ...................................................... 547 |
| b) En los Proyectos de 1926, 1936 y 1954. Segundo Congreso |
| Nacional de Derecho Civil de 1937 ............................................. 549 |
| c) El VI Congreso Internacional de Derecho Registral de 1984 ..... 553 |
| d) Las X Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 1985................. 558 |
| e) Los Proyectos de 1987 y de la Comisión Federal de 1993............ 559 |
| f ) En el Proyecto de 1998................................................................ 561 |
| g) En la ley 25.509........................................................................... 563 |
| B. Regulación en el Código Civil y Comercial ................................. 567 |
| 1º Definición legal .................................................................................. 567 |
| a) Derecho real mixto (sobre objeto propio o sobre objeto ajeno)... 567 |
| XXVIII Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| A. La cuestión en la derogada ley 25.509 ......................................... 567 |
| B. Con el Código Civil y Comercial ............................................... 569 |
| b) Objeto......................................................................................... 570 |
| c) Contenido................................................................................... 570 |
| d) Límites del derecho en sus dos manifestaciones ......................... 571 |
| e) Nuestra definición....................................................................... 571 |
| 2º Diferentes planos................................................................................ 572 |
| 3º Objeto................................................................................................ 573 |
| a) Emplazamiento........................................................................... 573 |
| b) Precisiones terminológicas.......................................................... 575 |
| 4º Duración ........................................................................................... 576 |
| a) Plazos máximos .......................................................................... 576 |
| A. Antecedentes........................................................................... 576 |
| B. En el Código Civil y Comercial ................................................. 578 |
| b) Inicio del cómputo...................................................................... 578 |
| c) Quid de plazos mínimos ............................................................. 580 |
| d) Plazos convenidos en exceso del máximo legal u omisión de |
| previsión al respecto.................................................................... 582 |
| e) Quid de la renovación ................................................................. 583 |
| 5º Legitimación...................................................................................... 585 |
| a) Dueño......................................................................................... 585 |
| b) Condóminos................................................................................ 585 |
| c) Propietarios horizontales ............................................................ 586 |
| 6º Constitución....................................................................................... 587 |
| a) “Contrato oneroso o gratuito”..................................................... 587 |
| b) “Por actos entre vivos o por causa de muerte”.............................. 588 |
| c) Usucapión................................................................................... 589 |
| 7º Facultades del superficiario.................................................................. 589 |
| a) Uso y goce................................................................................... 589 |
| b) Disposición material ................................................................... 590 |
| c) Disposición jurídica .................................................................... 590 |
| 8º Facultades del titular del inmueble gravado.......................................... 594 |
| 9º Subsistencia y transmisión de las obligaciones del superficiario ............... 595 |
| Índice XXIX |
| Pág. |
| 10º Extinción .......................................................................................... 597 |
| a) Causales...................................................................................... 597 |
| A. “Renuncia expresa”................................................................... 598 |
| B. “Vencimiento del plazo”............................................................ 599 |
| C. “Cumplimiento de una condición resolutoria”.............................. 599 |
| D. “Consolidación” ....................................................................... 599 |
| E. “No uso” ................................................................................. 600 |
| b) Efectos........................................................................................ 602 |
| A. Rehabilitación del principio de la accesión .................................. 602 |
| B. Suerte de los derechos reales o personales constituidos por el |
| superficiario............................................................................. 602 |
| C. Indemnización......................................................................... 603 |
| 11º Normas de aplicación supletoria ........................................................... 605 |
| a) Para el derecho de construir, plantar o forestar ........................... 605 |
| b) Para la propiedad superficiaria .................................................... 606 |
| CAPÍTULO XVI |
| Usufructo, uso y habitación |
| A. Superación de una polémica clásica ............................................... 609 |
| a) La situación en el Código Civil derogado................................... 609 |
| b) La contribución del Proyecto de 1998 ......................................... 611 |
| c) El Código Civil y Comercial ...................................................... 612 |
| B. Usufructo............................................................................................ 612 |
| 1º Diseño metodológico............................................................................ 612 |
| 2º Definición legal .................................................................................. 613 |
| a) Reafirmación de su indiscutible carácter de derecho real ............ 613 |
| b) Contenido................................................................................... 615 |
| c) El salva rerum substantia como límite esencial del derecho......... 616 |
| A. Sentidos de la alteración de la sustancia ...................................... 616 |
| B. Alteración de la sustancia de la cosa............................................ 617 |
| C. Alteración de la sustancia del derecho ............................................. 621 |
| d) Definición que proponemos........................................................ 621 |
| XXX Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| 3º Objeto................................................................................................ 622 |
| a) Esquema normativo.................................................................... 622 |
| A. “Cosa no fungible” ................................................................... 622 |
| B. “Derecho, solo en los casos en que la ley lo prevé” ........................ 623 |
| C. “Cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales”......... 624 |
| D. “El todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo |
| es de origen testamentario”........................................................ 625 |
| b) Supuesto del usufructo sobre acciones ........................................ 625 |
| A. Tipicidad especial..................................................................... 625 |
| B. Titular .................................................................................... 626 |
| C. Objeto .................................................................................... 626 |
| D. Constitución y oponibilidad ...................................................... 627 |
| E. Inventario y determinación de estado.......................................... 627 |
| F. Garantía suficiente ................................................................... 628 |
| G. Contenido............................................................................... 628 |
| H. Facultad de usar ....................................................................... 628 |
| 1. Voto.................................................................................. 628 |
| 2. Voz ................................................................................... 628 |
| 3. Información....................................................................... 628 |
| 4. Impugnación...................................................................... 629 |
| I. Facultad de gozar ..................................................................... 629 |
| 1. Dividendos ........................................................................ 629 |
| 2. Exclusión de la participación en los resultados de la liquidación.. 630 |
| 3. Mejoras............................................................................. 631 |
| J. Facultad de disposición jurídica ................................................. 632 |
| 4º Legitimación...................................................................................... 632 |
| 5º Situación jurídica previa a la constitución del usufructo........................ 633 |
| a) Precisiones terminológicas.......................................................... 633 |
| b) Inventario y estado del objeto ..................................................... 634 |
| c) Otorgamiento de garantía........................................................... 637 |
| 6º Constitución....................................................................................... 639 |
| a) Por actos entre vivos y por disposición de última voluntad ......... 639 |
| b) Modalidades ............................................................................... 640 |
| c) Quid de una presunción de onerosidad ....................................... 642 |
| d) Prohibición de la constitución judicial ........................................ 643 |
| Índice XXXI |
| Pág. |
| e) Prohibición de la constitución sucesiva en favor de varias |
| personas...................................................................................... 644 |
| f ) Usufructo conjunto y simultáneo a favor de varias personas ....... 646 |
| g) Diversas alternativas.................................................................... 647 |
| 7º Transmisibilidad................................................................................ 648 |
| a) Por acto entre vivos..................................................................... 648 |
| A. La cuestión en el Código Civil derogado..................................... 648 |
| B. Con el Código Civil y Comercial ............................................... 651 |
| b) Por causa de muerte .................................................................... 653 |
| 8º Situación jurídica del usufructuario..................................................... 653 |
| a) Derechos..................................................................................... 653 |
| A. Frutos..................................................................................... 653 |
| B. Caso especial del usufructo sobre un conjunto de animales............ 654 |
| C. Productos................................................................................ 655 |
| D. Acrecentamientos naturales....................................................... 655 |
| E. Disposición jurídica.................................................................. 656 |
| F. Mejoras facultativas.................................................................. 657 |
| b) Deberes....................................................................................... 658 |
| A. Destino................................................................................... 658 |
| B. Mejoras obligatorias ................................................................. 658 |
| C. Mejoras anteriores a la constitución del usufructo ........................ 659 |
| D. Tributos y expensas comunes..................................................... 660 |
| E. Comunicación ......................................................................... 660 |
| F. Restitución.............................................................................. 661 |
| 9º Situación jurídica del nudo propietario ................................................ 662 |
| 10º Extinción .......................................................................................... 664 |
| a) Causales especiales...................................................................... 664 |
| A. “La muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo |
| o condición pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se |
| entiende que es vitalicio” (inc. a]) ............................................... 664 |
| B. “La extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la |
| duración, se extingue a los cincuenta años desde la constitución del |
| usufructo” (inc. b]).................................................................... 664 |
| C. “El no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier |
| razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a |
| extender la duración del usufructo” (inc. c]) ................................. 665 |
| XXXII Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| D. “El uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada |
| judicialmente” (inc. d]).............................................................. 666 |
| b) Efectos........................................................................................ 667 |
| A. Extinción de los derechos constituidos por el usufructuario y sus |
| sucesores particulares................................................................ 667 |
| B. Muerte del transmitente del usufructo ........................................ 668 |
| C. Caso especial del usufructo sobre conjunto de animales ................ 668 |
| 11º Comparación del usufructo con la locación............................................. 670 |
| C. Uso ........................................................................................................ 672 |
| 1º Definición legal .................................................................................. 672 |
| a) Concepción autónoma ................................................................ 672 |
| b) La persona humana como único titular....................................... 674 |
| c) Objeto......................................................................................... 675 |
| d) Contenido................................................................................... 675 |
| e) Límites........................................................................................ 676 |
| f ) Definición que proponemos........................................................ 677 |
| 2º Marco normativo............................................................................... 677 |
| 3º Transmisibilidad................................................................................ 677 |
| a) En el Código Civil derogado ...................................................... 677 |
| b) Con el Código Civil y Comercial ............................................... 679 |
| 4º Ejecución ........................................................................................... 679 |
| a) En el Código Civil derogado ...................................................... 679 |
| b) Con el Proyecto de 1998 ............................................................. 681 |
| c) En el Código Civil y Comercial.................................................. 681 |
| D. Habitación........................................................................................... 682 |
| 1º Definición legal .................................................................................. 682 |
| a) Concepción autónoma ................................................................ 682 |
| b) Titular......................................................................................... 683 |
| c) Objeto......................................................................................... 683 |
| d) Contenido................................................................................... 683 |
| e) Límites........................................................................................ 683 |
| f ) Nuestra definición....................................................................... 685 |
| 2º Marco normativo............................................................................... 685 |
| 3º Tributos y reparaciones ....................................................................... 686 |
| Índice XXXIII |
| Pág. |
| E. Habitaciones con tipicidad especial............................................... 687 |
| 1º Encuadramiento dogmático................................................................. 687 |
| 2º Habitación del cónyuge supérstite......................................................... 688 |
| a) En el Código Civil derogado ...................................................... 688 |
| b) En el Proyecto de 1998................................................................ 689 |
| c) En el Código Civil y Comercial.................................................. 689 |
| A. Finalidad................................................................................. 689 |
| B. Naturaleza jurídica ................................................................... 690 |
| C. Fuente legal............................................................................. 693 |
| D. Presupuesto ............................................................................. 695 |
| E. Requisitos para la adquisición legal............................................. 695 |
| F. Reprochable desaparición de la exigencia de que se tratara de un |
| único inmueble habitable .......................................................... 696 |
| G. Caracteres de vitalicio y gratuito ................................................ 699 |
| H. Situación jurídica del nudo propietario y del habitador ................... 699 |
| I. Inoponibilidad a los acreedores del causante ................................ 700 |
| J. Extinción ................................................................................ 700 |
| 3º Habitación del conviviente supérstite................................................... 700 |
| a) Marco legal ................................................................................. 700 |
| b) Finalidad..................................................................................... 701 |
| c) Fuente legal................................................................................. 701 |
| d) No es menester la concurrencia de personas con vocación |
| hereditaria................................................................................... 702 |
| e) Requisitos ................................................................................... 702 |
| f ) Duración..................................................................................... 703 |
| g) Gratuidad ................................................................................... 703 |
| h) Inoponibilidad a los acreedores del causante............................... 703 |
| i) Causales especiales de extinción.................................................. 703 |
| 4º Comparación gráfica de las habitaciones viudal y convivencial .............. 704 |
| CAPÍTULO XVII |
| Servidumbre |
| A. Consideraciones generales .............................................................. 705 |
| 1º Diseño metodológico............................................................................ 705 |
| XXXIV Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| 2º Definición legal .................................................................................. 707 |
| a) Reflexiones introductorias........................................................... 707 |
| b) Objeto......................................................................................... 710 |
| c) Contenido................................................................................... 713 |
| d) Límites........................................................................................ 715 |
| 3º Indivisibilidad................................................................................... 715 |
| 4º Clasificación....................................................................................... 717 |
| a) Según la actividad del titular del inmueble dominante ............... 717 |
| b) De acuerdo a la inherencia al inmueble dominante..................... 720 |
| A. Caracterizaciones............................................................................. 720 |
| B. Comparación........................................................................... 721 |
| C. Situaciones dudosas.................................................................. 723 |
| D. Aparente confusión, al menos expresiva ...................................... 723 |
| E. Ambivalencia cuestionable ........................................................ 724 |
| c) Con sujeción a la necesidad jurídica de su constitución .............. 725 |
| A. La excepcionalidad de la constitución forzosa .............................. 725 |
| B. Distintos supuestos de servidumbres reales de constitución forzosa .. 726 |
| 1. Servidumbre de tránsito ...................................................... 726 |
| 2. Servidumbre de acueducto................................................... 728 |
| 3. Servidumbre de recibir agua................................................. 730 |
| C. La indemnización .................................................................... 730 |
| D. La acción para reclamar la constitución....................................... 731 |
| 5º Legitimación...................................................................................... 732 |
| 6º Constitución....................................................................................... 733 |
| a) Adquisición derivada por actos entre vivos o por causa de |
| muerte......................................................................................... 733 |
| b) Modalidades ............................................................................... 734 |
| c) Quid de una presunción de onerosidad ....................................... 734 |
| d) Adquisición originaria por usucapión ......................................... 735 |
| e) Prohibición de la constitución judicial ........................................ 735 |
| f ) Eliminación de las servidumbres por destino del padre de |
| familia y de las que reviven.......................................................... 736 |
| 7º Transmisibilidad y ejecución ............................................................... 739 |
| Índice XXXV |
| Pág. |
| B. Situación jurídica del titular dominante .................................... 741 |
| 1º Derechos ............................................................................................ 741 |
| a) Disposición jurídica .................................................................... 741 |
| b) Supuesto de servidumbres accesorias.......................................... 742 |
| c) Remoción de los trabajos que menoscaben la servidumbre......... 744 |
| d) Mejoras necesarias...................................................................... 745 |
| 2º Límite ............................................................................................... 747 |
| 3º Obligación ......................................................................................... 749 |
| C. Situación jurídica del titular sirviente ....................................... 749 |
| D. Extinción............................................................................................. 751 |
| 1º Causales especiales .............................................................................. 751 |
| A. Desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante............ 751 |
| B. El no uso................................................................................. 752 |
| C. Fin de la existencia del titular de la servidumbre personal.............. 754 |
| 2º Efectos ............................................................................................... 754 |
| Capítulo XVIII |
| Derechos reales de garantía en general |
| A. Consideraciones introductorias .................................................... 757 |
| 1º Importancia del crédito ....................................................................... 757 |
| 2º Garantías del crédito........................................................................... 758 |
| a) Concepto .................................................................................... 758 |
| b) Garantías personales y reales....................................................... 759 |
| 3º Diseño metodológico............................................................................ 760 |
| a) El Código Civil derogado........................................................... 760 |
| b) El Proyecto de 1998 .................................................................... 760 |
| c) Código Civil y Comercial ........................................................... 761 |
| 4º Noción general.................................................................................... 763 |
| B. Caracteres .......................................................................................... 764 |
| 1º Convencionalidad .............................................................................. 764 |
| XXXVI Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| a) El contrato como única fuente.................................................... 764 |
| b) Capacidad y legitimación............................................................ 765 |
| c) Forma ......................................................................................... 766 |
| d) Quid de la constitución forzosa................................................... 767 |
| 2º Accesoriedad ....................................................................................... 768 |
| a) Concepto .................................................................................... 768 |
| b) Efectos........................................................................................ 769 |
| c) Créditos garantizables................................................................. 772 |
| 3º Especialidad: importancia ................................................................... 774 |
| 4º Especialidad en cuanto al objeto........................................................... 776 |
| a) Cosas y derechos como objeto .................................................... 776 |
| b) Necesidad de que el objeto tenga existencia actual...................... 777 |
| c) Individualización ........................................................................ 778 |
| 5º Especialidad en cuanto al crédito ......................................................... 779 |
| a) Concepción tradicional............................................................... 779 |
| b) Otras Jornadas Nacionales y el Proyecto de 1998 ........................ 781 |
| c) Código Civil y Comercial ........................................................... 783 |
| d) Ley 27.271: la consagración de una pluralidad de regímenes....... 786 |
| A. El texto actual del art. 2189 ....................................................... 786 |
| B. Accesoriedad ........................................................................... 787 |
| C. En los derechos reales de garantía cerrados los créditos deben |
| determinarse, individualizarse o especificarse; en cambio, y por |
| excepción, no debe hacérselo en los derechos reales de garantía |
| abiertos................................................................................... 788 |
| D. Estimación definitiva o provisional de la cuantía del gravamen ...... 788 |
| E. Quid de la coincidencia de la cuantía del gravamen (o “monto de la |
| garantía”) con el crédito. El segundo párrafo del actual art. 2189 se |
| aparta de su fuente, el art. 2093 del Proyecto de 1998. ................... 789 |
| F. Plazo de duración del derecho. Si el derecho real de garantía es de |
| créditos determinados (“cerrados”) se extinguirá por regla recién |
| cuando dichos créditos hayan sido satisfechos por algún legitimado |
| para pagarlos............................................................................ 791 |
| G. El ámbito del saneamiento de los defectos de la especialidad del |
| gravamen se corresponde exclusivamente con los derechos reales |
| de garantía de créditos determinados.......................................... 793 |
| H. Moneda en que puede estimarse definitiva o provisionalmente el |
| gravamen respectivo ................................................................. 793 |
| Índice XXXVII |
| Pág. |
| e) Comparación de los regímenes de los derechos reales de garantía |
| de créditos determinados (“cerrados”) y de los derechos reales de |
| garantía de créditos indeterminados (“abiertos”)......................... 795 |
| 6º Saneamiento por defectos en la especialidad .......................................... 796 |
| a) En el Código Civil derogado ...................................................... 796 |
| b) Con el Código Civil y Comercial ............................................... 798 |
| 7º Indivisibilidad................................................................................... 800 |
| C. Extensión ............................................................................................ 802 |
| 1º En cuanto al objeto............................................................................. 802 |
| a) Comprensión del art. 2192.......................................................... 802 |
| b) Subrogación real ......................................................................... 807 |
| 2º En cuanto al crédito............................................................................ 809 |
| D. Situación jurídica del titular del derecho gravado .................. 810 |
| a) Supuestos en que es indiferente que el titular del derecho |
| gravado sea o no deudor.............................................................. 810 |
| b) Protección del derecho del titular del derecho real de garantía ... 811 |
| A. Ante actos no consumados ........................................................ 811 |
| B. Ante actos consumados............................................................. 813 |
| c) Quid de los actos jurídicos posteriores a la constitución de la |
| garantía ....................................................................................... 814 |
| d) El denominado “propietario no deudor”...................................... 816 |
| A. Precisiones terminológicas......................................................... 816 |
| B. Alcances de la responsabilidad ................................................... 817 |
| C. Ejecución ................................................................................ 818 |
| 1. Reglas ............................................................................... 818 |
| 2. Caso especial del eventual abandono..................................... 819 |
| 3. Derecho al remanente ......................................................... 822 |
| 4. Otros derechos del “propietario no deudor”............................ 823 |
| E. Situación jurídica del titular del derecho real de garantía .. 825 |
| 1º Atributos ........................................................................................... 825 |
| 2º Suerte de la cláusula que faculta al titular a hacer suyo el objeto gravado.... 825 |
| a) En el Código Civil derogado ...................................................... 825 |
| b) Con el Código Civil y Comercial ............................................... 826 |
| 3º Realización anticipada ....................................................................... 828 |
| XXXVIII Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| F. Extinción............................................................................................. 829 |
| 1º Metodología ....................................................................................... 829 |
| 2º Causales especiales .............................................................................. 830 |
| a) Vía directa................................................................................... 830 |
| b) Vía indirecta ............................................................................... 832 |
| G. Cancelación ........................................................................................ 833 |
| 1º Concepto.............................................................................................. 833 |
| 2º Clases.................................................................................................. 834 |
| Capítulo XIX |
| Derechos reales de garantía en particular |
| A. Hipoteca.............................................................................................. 835 |
| 1º Definición.......................................................................................... 835 |
| a) Definición legal........................................................................... 835 |
| b) Indiscutible derecho real ............................................................. 835 |
| c) Objeto......................................................................................... 838 |
| d) No hay desplazamiento............................................................... 838 |
| e) Contenido................................................................................... 839 |
| f ) Límites especiales ....................................................................... 840 |
| g) Nuestra definición....................................................................... 840 |
| 2º Constitución....................................................................................... 841 |
| a) Legitimación............................................................................... 841 |
| b) Gestación y forma del título suficiente........................................ 842 |
| 3º Duración de la registración ................................................................. 844 |
| 4º Convenciones para la ejecución ............................................................ 846 |
| a) Remisión a leyes especiales ......................................................... 846 |
| b) Sistema de ejecución extrajudicial............................................... 847 |
| A. Origen.................................................................................... 847 |
| B. Banco de la Nación Argentina ................................................... 848 |
| C. Banco de la Provincia de Buenos Aires ....................................... 851 |
| D. Banco de la Ciudad de Buenos Aires.......................................... 853 |
| Índice XXXIX |
| Pág. |
| c) Sistema de ejecución mixto de la ley 24.441................................ 853 |
| A. Presupuestos de la ejecución ...................................................... 854 |
| B. El acreedor y las diligencias imprescindibles para la subasta........... 858 |
| C. La venta en remate ................................................................... 859 |
| D. La liquidación .......................................................................... 861 |
| E. Perfeccionamiento de la venta.................................................... 862 |
| F. La tradición............................................................................. 863 |
| G. El pago del precio .................................................................... 863 |
| H. La protocolización..................................................................... 864 |
| I. Levantamiento de las medidas cautelares .................................... 864 |
| J. Concurrencia de distintos acreedores para el cobro del precio ........ 864 |
| K. Facultad de recuperar el inmueble por parte del deudor ................ 864 |
| L. El saldo impago ...................................................................... 865 |
| d) Modificación al art. 598 del Código Procesal Civil y Comercial |
| de la Nación................................................................................ 865 |
| 5º Visión del mercado hipotecario............................................................. 871 |
| B. Anticresis............................................................................................ 872 |
| 1º Precisiones terminológicas ................................................................... 872 |
| 2º Vitalidad del instituto......................................................................... 873 |
| 3º Definición.......................................................................................... 876 |
| a) Definición legal........................................................................... 876 |
| b) Indiscutible derecho real ............................................................. 876 |
| c) Objeto......................................................................................... 878 |
| d) Constitución ............................................................................... 879 |
| e) Contenido................................................................................... 879 |
| f ) Límite ......................................................................................... 880 |
| g) Nuestra definición....................................................................... 880 |
| 4º Legitimación...................................................................................... 881 |
| 5º Duración del derecho........................................................................... 881 |
| 6º Duración de la registración ................................................................. 883 |
| 7º Situación jurídica del titular anticresista.............................................. 883 |
| a) Derechos..................................................................................... 883 |
| A. Alcances del uso y goce............................................................. 883 |
| XL Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| B. Cuestión del derecho de retención.............................................. 884 |
| b) Deberes....................................................................................... 885 |
| A. Imputación de las utilidades a la deuda ....................................... 885 |
| B. No alteración de la sustancia...................................................... 887 |
| C. Administración sujeta a las reglas del mandato. Responsabilidad |
| consiguiente............................................................................. 888 |
| D. Gastos por mejoras. Quid de su reembolso................................... 889 |
| E. Impuestos, tasas y contribuciones. Obligación de cerramiento........ 889 |
| F. Rendición de cuentas................................................................ 890 |
| c) Concurrencia de la anticresis inmobiliaria con la hipoteca.......... 891 |
| 8º Situación jurídica del titular gravado.................................................. 892 |
| 9º Causales especiales de extinción............................................................ 893 |
| C. Prenda.................................................................................................. 893 |
| 1º Diseño metodológico............................................................................ 893 |
| 2º Definición legal .................................................................................. 896 |
| a) Importancia de la prenda ............................................................ 896 |
| b) Definición legal........................................................................... 897 |
| c) Objeto......................................................................................... 898 |
| d) Contenido................................................................................... 900 |
| e) Límites especiales ....................................................................... 901 |
| f ) Nuestra definición....................................................................... 901 |
| 3º Constitución....................................................................................... 902 |
| a) Legitimación............................................................................... 902 |
| b) Forma del título suficiente .......................................................... 902 |
| c) Diversas manifestaciones del modo suficiente............................. 903 |
| 4º Oponibilidad...................................................................................... 903 |
| 5º Referencia innecesaria por repetitiva ................................................... 905 |
| 6º Prenda sobre cosas............................................................................... 905 |
| a) Constitución ............................................................................... 905 |
| A. Titularidad de la cosa por el constituyente de la prenda .................... 905 |
| B. Constituciones sucesivas ........................................................... 906 |
| b) Situación jurídica del titular prendario........................................ 908 |
| A. Ejercicio por la posesión............................................................ 908 |
| B. Alcances del uso y goce. La llamada prenda anticrética ............... 909 |
| Índice XLI |
| Pág. |
| C. Ámbito de aplicación de la alteración de la sustancia. Opciones..... 911 |
| c) Situación jurídica del titular gravado .......................................... 912 |
| d) Realización anticipada. Subrogación del objeto de la garantía y |
| de los privilegios ......................................................................... 913 |
| A. Subasta pública anticipada......................................................... 914 |
| B. Opciones del constituyente para neutralizar la subasta pública ....... 914 |
| C. Subasta judicial peticionada por otros acreedores distintos del |
| prendario................................................................................. 915 |
| D. Subrogación del asiento del privilegio especial sobre la cosa |
| prendada ................................................................................. 915 |
| e) Extensión de las reglas de la prenda de cosas a los títulos |
| valores......................................................................................... 916 |
| A. Resonancias de la categoría eliminada de cosas por su carácter |
| representativo .......................................................................... 916 |
| B. Prenda de títulos valores............................................................ 917 |
| f ) Ejecución .................................................................................... 917 |
| A. Vías para la ejecución de la prenda ............................................. 917 |
| B. Venta en subasta pública ............................................................ 918 |
| C. Adjudicación directa convenida.................................................. 919 |
| D. Venta privada........................................................................... 919 |
| E. Supuesto especial de los títulos valores........................................ 920 |
| F. Adquisición por el acreedor prendario......................................... 921 |
| g) Rendición de cuentas.................................................................. 921 |
| 7º Prenda sobre créditos........................................................................... 922 |
| a) Objeto......................................................................................... 922 |
| b) Constitución ............................................................................... 923 |
| c) Situación jurídica del titular prendario........................................ 924 |
| A. Alcances del uso y goce............................................................. 924 |
| B. Quid de la exigibilidad del crédito pignorado dependiente de una |
| manifestación previa ................................................................. 926 |
| 1. Exigibilidad del crédito pignorado que depende de una |
| manifestación del constituyente ............................................ 926 |
| 2. Exigibilidad del crédito pignorado que depende de una |
| manifestación del deudor de ese crédito ............................... 927 |
| C. Realización de la posición contractual cuando existen prestaciones |
| recíprocas pendientes................................................................ 927 |
| d) Consecuencias de la extinción..................................................... 928 |
| XLII Jorge H. Alterini - Ignacio E. Alterini - Mª Eugenia Alterini |
| Pág. |
| Capítulo XX |
| Otras garantías reales en el Código Civil y Comercial |
| A. Delimitación temática ..................................................................... 931 |
| B. Fideicomiso en garantía ................................................................... 931 |
| 1º Definición legal .................................................................................. 931 |
| 2º Quid de la especialidad....................................................................... 933 |
| 3º Cuestión de la adjudicación directa por el acreedor ................................ 935 |
| 4º Ventajas del fideicomiso en garantía respecto de los derechos reales de |
| garantía............................................................................................. 936 |
| a) El patrimonio separado del fiduciario por su afectación al |
| fideicomiso.................................................................................. 936 |
| b) Autoliquidación .......................................................................... 936 |
| c) Posibilidad de la autosatisfacción................................................ 939 |
| d) Propensión a la disminución de las tasas de interés..................... 939 |
| 5º Desventajas del fideicomiso en garantía contrastado con los derechos |
| reales de garantía ............................................................................... 940 |
| a) En relación al deudor.................................................................. 940 |
| b) En cuanto al acreedor ................................................................. 940 |
| c) En lo que atañe a deudor y acreedor, e incluso a terceros............ 940 |
| C. Derecho real resoluble en garantía ............................................. 941 |
| D. Lease-back............................................................................................ 943 |
| 1º Concepto............................................................................................ 943 |
| 2º Origen histórico.................................................................................. 945 |
| 3º Antecedentes del régimen del Código Civil y Comercial ......................... 946 |
| 4º Naturaleza ........................................................................................ 949 |
| 5º El lease-back en el Código Civil y Comercial ...................................... 952 |
| a) Noción legal................................................................................ 952 |
| b) Autonomía.................................................................................. 953 |
| c) Objeto......................................................................................... 955 |
| d) Sujetos ........................................................................................ 955 |
| e) Canon y precio de ejercicio de la opción..................................... 956 |
| f ) Contrato. Forma. Publicidad....................................................... 956 |
| Índice XLIII |
| Pág. |
| g) Responsabilidad civil objetiva del dador ..................................... 959 |
| h) Titulización o securitización....................................................... 960 |
| i) Evicción y vicios ocultos ............................................................. 961 |
| j) Reipersecución mobiliaria........................................................... 961 |
| k) Cobro del canon y recupero del bien dado en leasing por parte |
| del dador..................................................................................... 963 |
| Bibliografía citada ................................................................................. 965 |
